Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das seit Dezember 2020 in Kraft ist, verändert die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die WEG und den Verwalter grundlegend. Nun trägt die WEG die gesamte Verantwortung für die Verwaltung – Rechte und Pflichten des Hausverwalters haben zugenommen und damit auch das Haftungsrisiko.
Was das für die Verwaltungspraxis bedeutet, ist vielen Beteiligten noch nicht ganz klar. Wir klären auf über die Gesetzesreform und deren konkrete Veränderungen in Bezug auf die Verwaltung der WEG. Wir bieten Ihnen außerdem einen speziellen Versicherungsschutz für Sie als Hausverwalter an.
Der Hausverwalter trägt die Verantwortung
Die Gemeinschaft wird seit der WEG-Reform allein durch den Hausverwalter vertreten: Dieser ist im Außenverhältnis der uneingeschränkte gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten, wie Versicherungen, Banken oder Dienstleistungs-/Handwerkbetriebe. Der Verwalter ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Kleinere Reparaturen oder notwendige Anschaffungen kann der Verwalter nun, da der allgemeine Leistungs- und Pflichtenkatalog weggefallen ist, auch ohne Beschluss der Eigentümerversammlung vornehmen. Das räumt der WEG mehr Spielraum ein, die Befugnisse des Hausverwalters an die Bedürfnisse der Eigentümergemeinschaft anzupassen. Darüber hinaus können die Verwalter Versorgungs- und Dienstleistungsverträge in beschränktem Umfang abschließen, die für die WEG bindend sind. Lediglich Grundstücks- oder Kreditgeschäfte dürfen die Verwalter nicht tätigen. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters allerdings im Innenverhältnis jederzeit erweitern oder einschränken. Darüber hinaus können sie ihn auch ohne triftigen Grund jederzeit abberufen.
Die wichtigsten Veränderungen im Überblick:
- Bauliche Veränderungen und Modernisierungen sind beschlussfähig mit der einfachen Mehrheit der Eigentümerversammlung..
- Die Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden Mitglieder beschlussfähig.
- Virtuelle Eigentümerversammlungen sind möglich.
- Jeder Eigentümer kann bauliche Veränderungen (Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz, Internetzugang) verlangen.
- Der Verwalter ist gegenüber Dritten der unbeschränkte Vertreter der Gemeinschaft.
- Der Verwalter kann in eigener Verantwortung und ohne einen Beschluss der Eigentümerversammlung die Entscheidung über Maßnahmen, wie Reparaturen und kleinere Anschaffungen, treffen.
- Der Verwalter kann leichter und ohne triftigen Grund jederzeit abberufen werden (der Verwaltervertrag endet spätestens 6 Monate nach Abberufung).
- Der zertifizierte Verwalter bzw. ein Sachkundenachweis ist nach wie vor nicht verbindlich im Gesetz vorgesehen (ab dem 1. Juni 2024 können Eigentümer mit mehr als acht Sondereigentumseinheiten einen von der IHK zertifizierten Nachweis von ihrem Verwalter verlangen).
Mehr Rechte – höheres Risiko
Mit den stärkeren Befugnissen im Verwaltungsalltag wächst auch das Haftungsrisiko des Hausverwalters gegenüber der WEG. Jeder macht in seinem Berufsalltag manchmal Fehler, doch für diese sollten nicht Sie als Verwalter finanziell gerade stehen müssen.
Die Mehrheit der Hausverwalter sind nach Meinung der Experten nicht ausreichend gegen Haftungsansprüche und -risiken versichert. Gründe hierfür sind einerseits der sich wandelnde Immobilienmarkt und zunehmend aufgeklärte Eigentümer, aber andererseits auch die Veränderung des Tätigkeitsbereichs: neue Aufgaben und mehr Verantwortung kommen hinzu, gleichzeitig wächst die Zahl und Komplexität der gesetzlichen Vorgaben und Rahmenbedingungen – und damit das Risiko, vom Auftraggeber für einen Vermögensschaden in Anspruch genommen zu werden.
Die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für Immobiliendienstleister deckt dieses Risiko ab. Lassen Sie sich von unseren Experten individuell und umfassend beraten.
