Klimaanlage in der Eigentumswohnung: BGH-Urteil erklärt

Der Sommer 2026 hat vielerorts wieder gezeigt, wie schnell Wohnungen bei Hitzewellen unbewohnbar warm werden – kein Wunder, dass die Nachfrage nach Split-Klimaanlagen in Eigentumswohnungen weiter steigt, und mit ihr die Anfragen, die auf dem Tisch der Hausverwaltung landen. Der Bundesgerichtshof hat dazu am 17.07.2026 ein Grundsatzurteil gefällt (Az. V ZR 162/25), das jetzt konkrete Leitplanken vorgibt. Für Hausverwaltungen ist der Herbst dafür der ideale Zeitpunkt: Wer das Thema jetzt vorbereitet, statt erst unter dem Druck der nächsten Hitzewelle zu reagieren, gewinnt nicht nur rechtlich Sicherheit, sondern – wie weiter unten gezeigt – oft auch bares Geld.

Der Fall in Kürze

Eigentümer einer Berliner Wohnung wollten auf ihrem Balkon ein Split-Klimagerät installieren. Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag am 14.12.2023 mehrheitlich ab. Die Eigentümer klagten daraufhin auf gerichtliche Ersetzung des Beschlusses. Das Amtsgericht Pankow wies die Klage zunächst ab (Urt. v. 24.04.2024, Az. 7 C 24/24 WEG), das Landgericht Berlin II gab ihr in zweiter Instanz statt (Urt. v. 25.07.2025, Az. 56 S 40/24 WEG) – allerdings nur mit konkreten Auflagen zu Gerätetyp, Verkleidung und Betriebsweise. Der BGH hat diese Entscheidung nun bestätigt.

Die Kernaussage des Urteils

Nach § 20 Abs. 3 WEG haben Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, wenn andere Eigentümer dadurch nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der BGH stellt klar:

Eine Klimaanlage ist keine privilegierte Maßnahme wie etwa eine Wallbox oder ein Glasfaseranschluss – ein Beschluss der Gemeinschaft bleibt also grundsätzlich erforderlich.
Reine Lärmprognosen für den späteren Betrieb rechtfertigen für sich genommen keine Ablehnung mehr. Nur wenn tatsächlich zu erwartende Immissionen klar gegen die TA Lärm verstoßen, darf abgelehnt werden. (Die TA Lärm – „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm" – ist eine bundesweit geltende Verwaltungsvorschrift mit konkreten Immissionsrichtwerten, z. B. wie viel Dezibel tagsüber und nachts in einem Wohngebiet zulässig sind. Sie ist damit der zentrale Maßstab, an dem sich eine Klimaanlagen-Genehmigung messen lassen muss.)
Das Gerät muss für den heimischen Gebrauch zugelassen und fachgerecht montiert sein; der Abstand zu Schlafzimmerfenstern anderer Einheiten spielt eine Rolle (im entschiedenen Fall lagen mehrere Meter dazwischen).
Sämtliche Kosten – Anschaffung, Installation, Wartung, späterer Rückbau – trägt der Eigentümer, der die Maßnahme beantragt (§ 21 Abs. 1 WEG).
Zeigen sich nach dem Einbau tatsächliche Probleme, bleiben Ansprüche der übrigen Eigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 BGB möglich – das Urteil ist also kein Freifahrtschein auf Dauer.

Was heißt das konkret für Sie als Hausverwaltung?

Das Urteil verschiebt die Beweislast: Eine pauschale Ablehnung „weil das ja laut werden könnte" trägt künftig nicht mehr. Gleichzeitig bedeutet das nicht, dass jeder Antrag automatisch durchgewunken werden muss. Sie behalten die Steuerungsmöglichkeit – wenn Sie sie aktiv nutzen:

Bereiten Sie einen Grundsatzbeschluss bzw. eine Muster-Regelung vor (zulässige Gerätetypen, Positionierung, Verkleidung/Farbe, Betriebszeiten), statt jeden Einzelfall neu zu verhandeln.
Fordern Sie bei Anträgen vollständige technische Unterlagen ein: Gerätetyp, Schallleistungspegel, Montageplan, ausführender Fachbetrieb.
Dokumentieren Sie Auflagen und Kostentragung explizit im Beschlusstext – das schützt beide Seiten im Streitfall.
Trennen Sie in der Versammlung sauber zwischen der Genehmigung der baulichen Maßnahme und möglichen späteren Betriebsauflagen über die Hausordnung.
Sprechen Sie das Thema proaktiv an, statt auf Einzelanträge zu warten – bei steigenden Sommertemperaturen ist die nächste Anfrage meist nur eine Frage der Zeit.

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Kleiner Tipp aus dem Verwalterleben:

Gut ist immer ein Beschluss, mit dem die WEG den Einbau und die Art des festgelegten Gerätes grundsätzlich gestattet. Gleichzeitig sollte darin festgehalten werden, dass der jeweilige Eigentümer vor der Montage den Nachweis über den konkreten Gerätetyp bei der Hausverwaltung vorlegen muss und nach erfolgter Montage einen entsprechenden Einbaunachweis der Fachfirma einzureichen hat. So bleibt die Kontrolle bei der Hausverwaltung, ohne dass jeder Einzelfall erneut vor die Versammlung muss.
Eine ausführliche Checkliste mit allen Punkten für Ihre Beschlussvorbereitung – inklusive einer eigenständigen Seite, die Sie direkt an antragstellende Eigentümer weitergeben können – finden Sie hier zum Download.

Die Fragen, die jetzt auf Sie zukommen

Stellen Sie sich vor, Sie sitzen als Hausverwaltung in der nächsten Eigentümerversammlung. Das Urteil ist in der Presse, einzelne Eigentümer haben bereits davon gehört. Mit diesen Fragen sollten Sie rechnen – und gut vorbereitet in die Antwort gehen:

„Muss ich jetzt jeden Antrag auf eine Klimaanlage genehmigen?"

Nein. Es bleibt bei einem Beschlusserfordernis. Sie dürfen weiterhin ablehnen – aber nur mit einem sachlichen, im Einzelfall belegbaren Grund, nicht mehr pauschal unter Verweis auf mögliche Lärmbelästigung.

„Was mache ich, wenn ein anderer Eigentümer sich schon jetzt über künftigen Lärm beschwert?"

Eine bloße Befürchtung reicht laut BGH nicht aus. Entscheidend sind die tatsächlich zu erwartenden Werte im Vergleich zur TA Lärm. Ein Schallschutzgutachten des Antragstellers erhöht die Rechtssicherheit für alle Seiten.

„Wer haftet, wenn beim Einbau die Fassade beschädigt wird oder das Gerät später ausläuft?"

Grundsätzlich der antragstellende Eigentümer – er trägt sämtliche Kosten der Maßnahme inklusive etwaiger Folgeschäden. Wichtig ist trotzdem, dass die WEG-Versicherung und die Haftpflicht des Eigentümers hier sauber ineinandergreifen (siehe Versicherungshinweis unten).

„Können wir für alle Eigentümer einheitliche Regeln festlegen, statt jeden Fall einzeln zu diskutieren?"

Ja, und das empfiehlt sich sogar ausdrücklich. Ein Grundsatzbeschluss mit klaren Kriterien (Position, Optik, Schallwerte, Kostentragung) erspart wiederkehrende Einzelfalldiskussionen und schafft Gleichbehandlung.

„Ist das jetzt wie bei der Wallbox oder dem Balkonkraftwerk – muss ich das auch ohne Beschluss dulden?"

Nein, das ist ein wichtiger Unterschied. Wallbox, Barrierefreiheit oder Glasfaseranschluss sind gesetzlich privilegierte Maßnahmen mit erleichtertem Anspruch. Die Klimaanlage ist das nicht – ein Beschluss bleibt nötig, nur die Hürden für eine Ablehnung sind gesunken.

„Was passiert, wenn das Gerät nach dem Einbau doch stört?"

Dann bleibt den übrigen Eigentümern der Weg über § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 BGB offen, und die Gemeinschaft kann über die Hausordnung nachträglich Betriebsauflagen (z. B. Ruhezeiten) festlegen. Die Erstgenehmigung ist also kein dauerhafter Freibrief.

„Warum sollten wir das jetzt im Herbst angehen und nicht erst im Frühjahr, wenn es wieder wärmer wird?"

Zwei Gründe: Aktuell finden ohnehin zahlreiche Eigentümerversammlungen statt – nutzen Sie diese Gelegenheit, um eine entsprechende Beschlussfassung herbeizuführen, statt eine gesonderte Versammlung dafür einzuberufen. Und mit Blick auf das aktuelle BGH-Urteil ist es sinnvoll, den Beschluss noch in dieser Jahreshälfte zu fassen, damit die Eigentümergemeinschaft rechtzeitig vor der kommenden Frühjahrs-/Sommersaison Klarheit hat, statt eine saubere Muster-Regelung erst unter Zeitdruck vorzubereiten. Ein weiterer, ganz praktischer Vorteil bei Preis und Verfügbarkeit kommt hinzu – dazu mehr im nächsten Abschnitt.

Praktischer Nebeneffekt: Außerhalb der Saison wird es günstiger

Neben der reinen Rechtslage gibt es einen handfesten praktischen Grund, das Thema jetzt und nicht erst im nächsten Frühsommer auf die Tagesordnung zu setzen: Wie bei vielen saisonalen Produkten schwanken bei Klimaanlagen Preise und Verfügbarkeit deutlich übers Jahr.

In den Sommermonaten explodiert die Nachfrage: Wartezeiten von mehreren Wochen bei Fachbetrieben sind während Hitzewellen keine Seltenheit, spürbare Aufpreise gegenüber der Nebensaison ebenfalls.
Im Herbst und Winter haben Fachbetriebe dagegen freie Kapazitäten, Geräte sind gut verfügbar, und bei Gerät wie Montage lässt sich häufig eher ein guter Preis erzielen.
Wer sich jetzt entscheidet, hat außerdem die größere Auswahl an aktuellen Gerätemodellen, statt sich im Sommer mit dem zufriedenzugeben, was gerade lieferbar ist.

Für Sie als Hausverwaltung ist das ein gutes Argument gegenüber Eigentümern: Ein Beschluss im Herbst lässt sich nicht nur rechtlich sauberer vorbereiten (mehr Zeit für vollständige Unterlagen und eine saubere Auflagenregelung), er verschafft dem Eigentümer, der die Maßnahme beantragt, am Ende häufig auch bessere Konditionen bei Kauf und Einbau.

(Hinweis: Die genannten saisonalen Trends bei Nachfrage, Wartezeit und Preisniveau sind allgemeine, branchenübliche Erfahrungswerte aus dem Handwerks- und Klimatechnikmarkt, keine eigene Erhebung von uns – bewusst ohne konkrete Zahlenangaben. Sollen vor Veröffentlichung doch konkrete Preisbeispiele rein, empfiehlt sich eine kurze Abfrage bei regionalen Fachbetrieben.)

Der Versicherungsblick

Für uns als Versicherungsmakler ist bei diesem Thema noch etwas anderes wichtig, das in der rein rechtlichen Betrachtung oft untergeht: Der Einbau eines Klima-Splitgeräts ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum – etwa durch die Kernbohrung für die Leitungen durch die Fassade. Das kann relevant für die Wohngebäudeversicherung sein, insbesondere wenn dadurch spätere Schäden entstehen (z. B. eindringende Feuchtigkeit an der Durchführung, Sturmschäden am außen montierten Gerät). Zusätzlich lohnt sich ein Blick auf die Haftpflichtversicherung des antragstellenden Eigentümers, falls durch Montage oder Betrieb Schäden bei Dritten entstehen. Wir empfehlen, das bei der Beschlussfassung mit anzusprechen und im Zweifel gemeinsam mit uns zu prüfen, ob der bestehende Versicherungsschutz der WEG und der Eigentümer für diese Fälle passt.

Klöber-Tipp

Wenn Sie das Thema jetzt ohnehin auf die Tagesordnung setzen, lohnt sich der Blick auf den Versicherungsschutz gleich mit. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie prüfen möchten, ob Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung Ihrer WEGs für bauliche Veränderungen wie diese ausreichend aufgestellt sind.

Sie möchten mit einem unserer Experten über den Versicherungsschutz Ihrer WEG sprechen? Dann melden Sie sich gerne bei uns. Als Ihr All-in-One Versicherungsmakler stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.

Recht & Urteil

Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Das BGH-Urteil – und warum sich Vorsorge jetzt im Herbst doppelt lohnt