Das Landgericht Frankfurt am Main hat in einem konkreten Berufungsverfahren entschieden, dass die hessische Mietpreisbremsen-Verordnung für den Zeitraum von Dezember 2025 bis November 2026 nicht wirksam angewendet werden kann. Das Urteil bindet aber nur die Parteien des Verfahrens, denn eine einzelne Gerichtsentscheidung hebt die Verordnung nicht automatisch auf; die Kammer ist jedoch für alle Berufungen in Frankfurter Wohnraummietsachen zuständig, sodass ihre Begründung auch andere Fälle beeinflussen dürfte. Rechtskräftig ist das Urteil zudem noch nicht: Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen; ob sie eingelegt wird, ist offen. Unabhängig davon läuft die aktuelle Verordnung ohnehin am 25. November 2026 aus, und die Landesregierung hat bereits eine Neufassung für 71 statt bisher 49 Kommunen angekündigt. Vermieter in Hessen sollten die Entwicklung jetzt beobachten und ihren Rechtsschutz prüfen.

Mietpreisbremse Hessen: Ein Urteil mit Sprengkraft

Die Mietpreisbremse begrenzt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Wiedervermietung grundsätzlich auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete; gesetzliche Ausnahmen gelten etwa für bestimmte Neubauten. Die hessische Verordnung, die diese Gebiete festlegt, wurde seit 2020 mehrfach verlängert, ohne dass ihre tatsächliche Grundlage neu geprüft wurde. Das Frankfurter Urteil zeigt, welches Risiko das für Vermieter wie für die Landesregierung birgt, wenn die Begründung für eine Verlängerung veraltet ist.

Der Fall: Was das Landgericht Frankfurt entschieden hat

Eine Mieterin hatte seit Juni 2024 eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel für 1.450 Euro Nettokaltmiete gemietet. Das waren rund 410 Euro mehr, als der Frankfurter Mietspiegel als ortsübliche Vergleichsmiete auswies. Sie klagte auf Rückzahlung der aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete; das Mietverhältnis endete im August 2026.

Bei dem Urteil handelt es sich um eine Berufungsentscheidung. Die 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main überprüfte dabei ein zuvor ergangenes Urteil der ersten Instanz.

Das Gericht gab ihr für die Zeit bis November 2025 recht: Hier griff die Mietpreisbremse wie vorgesehen. Für die Zeit ab Dezember 2025 lehnte es die Rückforderung dagegen ab. Die Begründung reicht weit über den Einzelfall hinaus: Die im November 2025 verlängerte hessische Mietpreisbremsen-Verordnung sei nach Auffassung der Kammer unwirksam (Az. 2-11 S 110/26, Urteil vom 4. November 2026).

Warum die Mietpreisbremse ins Wanken gerät

Die Kammer bemängelte die Begründung des Landes für die Verlängerung der Verordnung. Hessen habe sich im Wesentlichen auf die empirische Grundlage aus dem Jahr 2020 gestützt. Diese Daten waren zum Zeitpunkt der Verlängerung bereits mehr als fünf Jahre alt und galten damit nicht mehr als „zeitnah“. Zudem habe das Land keine aktuellen Stellungnahmen der betroffenen Kommunen eingeholt, sondern sich auf veraltete lokale Einschätzungen verlassen.

Im Ergebnis fehlt der Verordnung damit aus Sicht des Gerichts die gesetzlich geforderte, aktuelle Tatsachenbasis. Genau darin sieht das Gericht den Grund, warum die Verordnung ab Dezember 2025 angreifbar ist.

Was das für Vermieter bedeutet

Für Vermieter in Hessen ändert sich dadurch unmittelbar nichts an der vertraglich vereinbarten Miete. Fordern Mieter für den Zeitraum ab Dezember 2025 zu viel gezahlte Miete zurück, können sich Vermieter auf die Begründung des Urteils berufen. Verbindlich ist sie für andere Verfahren nicht.

Für Vermieter in Frankfurt und im restlichen Hessen heißt das vor allem: Rückforderungsansprüche und Widersprüche gegen die Mietpreisbremse sollten sie sorgfältig prüfen und dokumentieren sowie laufende Streitigkeiten eng begleiten.

Revision zugelassen: Rechtssicherheit gibt es noch nicht

Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Anders als bei einer Berufung prüft der BGH dabei nicht den Sachverhalt neu, sondern nur, ob das Landgericht die Rechtslage richtig beurteilt hat. Das Urteil ist also nicht rechtskräftig. Sollte der BGH die Frankfurter Argumentation bestätigen, würde dies erhebliche Leitwirkung für vergleichbare Verfahren in ganz Hessen entfalten. Hält er dagegen an der Wirksamkeit der Verordnung fest, bleibt für Vermieter alles beim Alten.

Für die Praxis bedeutet das vor allem eines: Solange keine höchstrichterliche Klärung vorliegt, bleibt die Rechtslage unsicher. Wer sich jetzt auf die Unwirksamkeit der Verordnung verlässt, geht ein Risiko ein, falls ein anderes Gericht die Rechtslage anders beurteilt.

Neufassung der Mietpreisbremsen-Verordnung: Was sich ändert

Die aktuelle Verordnung läuft am 25. November 2026 aus. Die geplante Neufassung soll künftig für 71 statt bisher 49 Kommunen gelten. Nach aktuellem Planungsstand soll die Mietpreisbremse darin für drei weitere Jahre gelten, die übrigen Mieterschutzregelungen für fünf Jahre, und die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB) von acht auf sechs Jahre sinken. Der Entwurf befindet sich in der Anhörung bei Kommunal-, Mieter- und Vermieterverbänden. Ein Kabinettsbeschluss wird für November 2026 erwartet; ein Datum für das Inkrafttreten steht noch nicht fest.

Was Vermieter jetzt tun sollten

• Mietberechnungen und Vergleichsmietendaten lückenlos dokumentieren, um im Streitfall belastbare Nachweise zu haben.
• Laufende oder angedrohte Rückforderungsansprüche nicht vorschnell anerkennen, sondern rechtlich prüfen lassen.
• Die weitere Entwicklung des Verfahrens und eine mögliche Entscheidung des BGH verfolgen, bevor größere Entscheidungen auf Basis des Frankfurter Urteils getroffen werden.
• Vorsorglich dokumentieren, bei welchen Mietverhältnissen seit Dezember 2025 mehr verlangt wurde, als die Mietpreisbremse unter Berücksichtigung gesetzlicher Ausnahmen erlauben würde; das wird relevant, falls der BGH die Verordnung in der Revision doch für wirksam erklärt.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Hessen

Muss ich als Vermieter jetzt selbst etwas tun? Eine aktive Pflicht ergibt sich aus dem Urteil nicht. Wichtig ist aber die Zeitgrenze: Für den Zeitraum bis November 2025 bleiben Rückforderungen von Mietern grundsätzlich möglich, nur für die Zeit danach liefert das Urteil Vermietern ein Gegenargument.

Gilt das Urteil auch außerhalb Frankfurts? Rechtlich bindend ist es nur für die Parteien des konkreten Verfahrens. Die Argumentation könnte aber auch Gerichte in anderen hessischen Städten beeinflussen, sobald sie ähnlich gelagerte Fälle verhandeln.

Was passiert mit bereits laufenden Rückforderungsklagen in Hessen? Das kommt auf den Einzelfall an: Ob und wie sich das Frankfurter Urteil auf ein laufendes Verfahren auswirkt, sollte der Anwalt prüfen.

Wann entscheidet der BGH über die Revision? Das lässt sich derzeit nicht verlässlich vorhersagen.

Rechtsunsicherheit als Kostenrisiko: Warum Vermieterrechtsschutz jetzt zählt

Ein Rechtsstreit wie der Frankfurter Fall bedeutet für Vermieter echte Kosten: Anwalt, Gericht, im Zweifel mehrere Instanzen bis zum Bundesgerichtshof. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung übernimmt je nach Tarif Anwalts- und Gerichtskosten bei Streit um die Miethöhe, auch in mehreren Instanzen. Wichtig: Streitigkeiten, die bereits eingetreten oder absehbar sind, sind in der Regel nicht versichert. Maßgeblich ist, wann der behauptete Rechtsverstoß eintrat. Bei bereits laufenden Mietverhältnissen mit überhöhter Miete besteht in der Regel kein Versicherungsschutz. Für künftige Vermietungen und Streitigkeiten kann ein Abschluss sinnvoll sein; viele Tarife haben Wartezeiten.

Eine Vermieterrechtsschutzversicherung deckt je nach Tarif typischerweise diese Fälle ab:

• Streit über die Höhe der Miete, etwa bei Mieterhöhungen, Index- und Staffelmieten, der Mietpreisbremse oder bei Rückforderungsklagen wie im Frankfurter Fall.
• Auseinandersetzungen über Kündigungen, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder Zahlungsverzug.
• Streit über Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen.

Verliert ein Vermieter den Rechtsstreit, muss er in der Regel auch die Kosten der Gegenseite tragen. Aber auch wer gewinnt, trägt ein Restrisiko: Ist die Gegenseite zahlungsunfähig oder sind nicht alle Kosten erstattungsfähig, bleibt ein Teil davon oft am Vermieter hängen. Bei einem mehrstufigen Verfahren wie im Frankfurter Fall, das bis zum Bundesgerichtshof gehen kann, wächst dieses Risiko mit jeder Instanz.

Welche dieser Fälle im Einzelnen mitversichert sind und wie es um Wartezeiten und Selbstbeteiligung steht, hängt vom jeweiligen Tarif ab.