Zwei Instanzen, zwei Ergebnisse
Landgericht: 25 Prozent Leistung
Das Landgericht Neuruppin hatte der Klägerin in erster Instanz noch teilweise Recht gegeben (Urteil vom 23. April 2025, Az. 6 O 192/24). Es verpflichtete den Versicherer, zumindest 25 Prozent des Schadens zu ersetzen. Das Gericht sah zwar eine erhebliche Obliegenheitsverletzung, bewertete das Verschulden der Klägerin aber nicht als so schwerwiegend, dass eine vollständige Leistungsfreiheit gerechtfertigt wäre.
OLG Brandenburg: Null Leistung
Das OLG Brandenburg sah das anders. Die Berufung des Versicherers hatte Erfolg, der Streitwert lag bei rund 40.000 Euro. Das Gericht urteilte: Die Klägerin hat ihre Kontroll- und Heizungsobliegenheit in „eklatanter Weise" verletzt. Weder sie noch eine andere Person hatte das Gebäude über einen Zeitraum von rund drei Wochen kontrolliert – und das mitten im Winter.
Das OLG stellte klar: Während Frostperioden sind halbwöchentliche Kontrollen der Heizungsanlage erforderlich. Im Winter sei jedes Gebäude zu beheizen und die Heizung genügend häufig zu kontrollieren – ganz gleich, ob das Gebäude bewohnt ist oder nicht.
Die grobe Fahrlässigkeit der Eigentümerin komme in diesem Fall einem bedingten Vorsatz nahe. Das rechtfertige eine Leistungskürzung auf null gemäß § 28 VVG. Eine Revision gegen die Einzelfallentscheidung wurde nicht zugelassen.
Was Eigentümer und Verwalter aus dem Urteil lernen müssen
Das Urteil macht deutlich: Der Versicherungsschutz besteht nicht automatisch. Er ist an aktive Pflichten geknüpft, die gerade bei leerstehenden Gebäuden besondere Bedeutung haben.
Regelmäßige Kontrollen sind Pflicht. Leerstehende Gebäude müssen zu jeder Jahreszeit genügend häufig kontrolliert werden. In Frostperioden sind laut OLG Brandenburg halbwöchentliche Kontrollen der Heizungsanlage erforderlich. Ein Blick von außen auf das Haus genügt nicht.
Heizung im Winter ist keine Option, sondern Pflicht. Auch wenn niemand im Gebäude wohnt, muss es im Winter ausreichend beheizt werden. Alternativ müssen wasserführende Leitungen entleert und abgesperrt werden. Beides unterlassen bedeutet: doppeltes Risiko.
Absperrung und Entleerung als Mindeststandard. Wer ein Gebäude über längere Zeit nicht nutzt und nicht beheizen kann oder will, muss die Wasserleitungen entleeren und absperren. Das gilt insbesondere vor Beginn der kalten Jahreszeit.
Gerade bei Gebäuden mit Kellernutzung oder Souterrainwohnungen sollten Eigentümer zusätzlich den Schutz vor Rückstau prüfen – ein Risiko, das bei Leerstand häufig übersehen wird.
Obliegenheiten gelten auch bei Abwesenheit. Auch wer sich längere Zeit im Ausland aufhält, bleibt für die Einhaltung der Obliegenheiten verantwortlich. Im Zweifel muss eine Vertrauensperson oder ein Dienstleister beauftragt werden, der das Gebäude regelmäßig kontrolliert.
Besondere Relevanz für Hausverwaltungen und WEG-Verwalter
Für Hausverwaltungen, die Gebäude mit zeitweiligem Leerstand betreuen, hat das Urteil unmittelbare praktische Bedeutung. Wer als Verwalter die Kontrollpflichten nicht organisiert oder dokumentiert, riskiert nicht nur den Verlust des Versicherungsschutzes für die Eigentümergemeinschaft, sondern unter Umständen auch eigene Haftungsansprüche.
Empfehlenswert ist es, für leerstehende Einheiten klare Kontrollintervalle festzulegen, die Kontrollen zu dokumentieren und in den Wintermonaten die Beheizung sowie den Zustand der Wasserleitungen regelmäßig zu prüfen.
