Bezahlbarer Wohnraum wird in Deutschland immer knapper. Vor allem in städtischen Ballungsräumen, Universitätsstädten und stark besiedelten Gebieten nimmt das Angebot an günstigen Mietwohnungen ab und wird dementsprechend teurer. Trotzdem sind viele Wohnungen nicht dauerhaft bewohnt und stehen damit leer. Lesen sie hier, welche Konsequenzen der Leerstand für den Versicherungsschutz Ihrer Immobilie bedeutet und was Sie als Hausverwalter und Eigentümer dabei beachten sollten.
2017 standen laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 2,14 Millionen Wohnungen in Deutschland leer. Zum Vergleich: Im Jahr 2019 lebten 6,4 Millionen Menschen in Deutschland in überbelegten Wohnungen (zu wenige Zimmer im Verhältnis zur Personenanzahl) – das ist jede 8. Person! Während in den städtischen Ballungsregionen und inzwischen auch in städtischen Vororten/Kleinstädten (sogenannter Speckgürtel) ein regelrechter Kampf um Wohnraum tobt, wird auf dem Land und in strukturschwachen Gegenden sogar mehr gebaut, als tatsächlich vor Ort benötigt wird.
Strafen bei Zweckentfremdung von Wohnraum
Um die Lage des Wohnungsmarkts zu verbessern, wurde das Wohnraumschutzgesetz bereits 2014 verschärft: In vielen Bundesländern gilt das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, das Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften dazu verpflichtet, jede Wohnung zu melden, die länger als drei Monate leer steht. Zur Zweckentfremdung zählt alles, was ein dauerhaftes Wohnen verhindert. Dazu zählen die gewerbliche und berufliche Nutzung, die kurzzeitige Vermietung zu touristischen Zwecken oder dauerhafter Leerstand aufgrund von Spekulation oder Umbauarbeiten. So können Vermieter in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Berlin, Hamburg, Bremen, Thüringen, Niedersachsen und Brandenburg zur Zwischenvermietung bzw. befristeten Vermietung bei Leerstand verpflichtet werden. Ansonsten drohen im schlimmsten Fall hohe Bußgelder bis zu 100.000 Euro. In Hamburg dürfen Wohnungen im Zweifel sogar enteignet und zwangsvermietet werden.
Was bedeutet der Leerstand für die Wohngebäudeversicherung?
Solange die ursprünglichen Versicherungsbedingungen vorliegen, ist der umfassende Versicherungsschutz gewährleistet. Bei Veränderungen an der versicherten Immobilie in Form von Leerstand entsteht allerdings eine Gefahrenerhöhung, die der Versicherung umgehend gemeldet werden muss. Wenn die Wohnung aufgrund von Sanierungsarbeiten oder dem Auszug der Mieter unbewohnt ist, spielen verschiedene Risiken eine Rolle für die Versicherung. Schäden, wie Wasserrohrbrüche, die im Alltag meist schnell bemerkt werden, fallen im schlimmsten Fall bei Leerstand erst im konkreten Schadenfall auf. Besonders im Winter ist Vorsicht geraten, wenn beispielsweise die Heizungsanlage ausfällt und Rohre einfrieren und platzen können. Nach Meldung des Leerstandes bei der Versicherung erhöht diese in der Regel die Beiträge aufgrund der Gefahrenerhöhung, allerdings auch nur für die Dauer des Leerstandes und in einem moderaten Umfang. Dann gelten die vereinbarten Versicherungsleistungen auch für die Zeit des Leerstands.
Versicherungsrechtlich betrachtet gelten Gebäude und Wohneinheiten als leerstehend, wenn kein ordnungsgemäßer Mietvertrag für sie abgeschlossen ist. Dabei gilt:
- Melden Sie den Leerstand unverzüglich der Versicherung.
- Ganz oder teilweise leerstehende Gebäude sind nur zum Zeitwert (Wert zum Zeitpunkt des Schadenfalls) versichert.
- Ausgenommen sind Neubauten und kernsanierte Gebäude.
- Der Versicherungsschutz zum Neuwert bleibt erhalten, wenn der Versicherungsnehmer nachweisen kann, dass mit einer Renovierung des leerstehenden Gebäudes oder Wohneinheit kurzfristig begonnen wird.
- Ein Zeitraum von mehr als drei Monaten gilt nicht mehr als kurzfristig.
Welche Pflichten hat der Hausverwalter bei Leerstand?
Der Versicherungsnehmer ist verpflichtet, die möglichen Gefahren in unbewohnten Wohnungen so gut wie möglich zu minimieren. Dementsprechend gelten die zu treffenden Vorkehrungen auch für Hausverwalter. Diese müssen bei Wohnungs-Leerstand ihre besonderen versicherungsrechtlichen Pflichten wahrnehmen, um den dauerhaften Versicherungsschutz zu gewährleisten. So muss der Eigentümer oder Verwalter die nicht genutzten Gebäude oder Gebäudeteile zu jeder Jahreszeit ausreichend kontrollieren (mindestens einmal in der Woche) und alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen (Hauptwasserhahn) absperren, entleeren und entleert halten. Ansonsten kann die Versicherung aufgrund von grober Fahrlässigkeit ihre Leistungen kürzen oder streichen.
Bei weiteren Fragen wenden Sie sich gerne an unsere Versicherungs-Experten der Immobilienwirtschaft oder füllen Sie das untenstehende Kontaktformular für eine persönliche Beratung aus.
