Fernwärmekunden können Preiserhöhungen, die auf einer unwirksamen Preisanpassungsklausel (auch Preisgleitklausel genannt) beruhen, auch nachträglich zurückfordern. Unwirksam ist eine solche Klausel zum Beispiel, wenn die Preisformel nicht die tatsächlichen Kosten des Versorgers abbildet oder für Kunden nicht nachvollziehbar ist. Der Europäische Gerichtshof hat am 24. September 2026 die sogenannte Dreijahreslösung des Bundesgerichtshofs gekippt (Az. C-900/24). Danach galt eine Erhöhung als akzeptiert, wenn der Kunde drei Jahre lang nicht widersprach. Das gilt auch für viele Wohnungseigentümergemeinschaften.
Für WEG-Verwalter zählt vor allem die Frist: Ansprüche aus 2023 verjähren voraussichtlich mit Ablauf des 31. Dezember 2026. Wer bis dahin nicht prüft, lässt der Gemeinschaft möglicherweise Geld liegen. Für den Verwalter selbst kann daraus ein Haftungsrisiko entstehen.
Fernwärme-Urteil: EuGH kippt die Dreijahreslösung bei Preiserhöhungen
Bisher galt nach ständiger Rechtsprechung des BGH: Wer eine Fernwärme-Preiserhöhung nicht binnen drei Jahren nach der Abrechnung beanstandet, muss sie hinnehmen. Selbst bei unwirksamer Preisanpassungsklausel trat der neue Preis einfach an die Stelle des alten.
Diese Dreijahreslösung ist mit EU-Recht nicht vereinbar. Nach der Klauselrichtlinie (Richtlinie 93/13/EWG) dürfen unwirksame Klauseln Verbraucher nicht binden, selbst wenn drei Jahre lang niemand widersprochen hat. Gerichte dürfen die Lücke im Vertrag auch nicht nachträglich durch Auslegung schließen und so die Klausel retten.
Geklagt hatte ein Kunde, dessen Versorger den Arbeitspreis (Preis je Kilowattstunde) zwischen 2015 und 2020 jedes Jahr erhöht hatte. Das Kammergericht Berlin hielt die Klausel für intransparent und legte die Frage dem EuGH vor.
Was sich ändert:
Bisher (BGH) |
Jetzt (EuGH) |
|
Kein Widerspruch innerhalb von 3 Jahren |
Erhöhter Preis gilt als vereinbart |
Unwirksame Erhöhung bleibt unwirksam |
Rückforderung |
Praktisch ausgeschlossen |
Möglich, begrenzt nur durch die Verjährung |
Rettung der Klausel durch Auslegung |
Ja |
Nein |
Fernwärme-Rückforderung: Gilt das Urteil auch für WEGs?
In vielen Fällen ja. Das Urteil schützt Verbraucher. Nach dem BGH gilt eine WEG als Verbraucher, wenn mindestens ein Eigentümer Verbraucher ist und sie den Vertrag nicht gewerblich schließt (BGH, Urteil vom 25.03.2015, VIII ZR 243/13). Der BGH hat das damals ausdrücklich für einen Energieliefervertrag entschieden.
Die typische WEG mit selbst nutzenden oder privat vermietenden Eigentümern fällt damit unter den Schutz. Anders sieht es bei Abnehmern aus, die rein gewerblich handeln, etwa eine Immobilien-GmbH als Alleineigentümerin. Für sie gilt die Klauselrichtlinie nicht direkt.
Die Frist läuft: Ansprüche aus 2023 verjähren Ende 2026
Das Urteil hebt die Dreijahreslösung auf, nicht aber die Verjährung. Rückzahlungsansprüche verjähren nach der regelmäßigen Frist von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Kunde die maßgeblichen Umstände kannte (§§ 195, 199 BGB). Der Anspruch entsteht mit jeder einzelnen Zahlung. Für Abschläge und Nachzahlungen, die 2023 geleistet wurden, endet die Frist deshalb im ungünstigsten Fall am 31. Dezember 2026.
Praktisch heißt das: Was eine WEG 2023 zu viel bezahlt hat, ist nach dem 31. Dezember 2026 voraussichtlich verloren. Ob ältere Zahlungen im Einzelfall noch erfasst sind, hängt davon ab, wann die Eigentümer von der Unwirksamkeit wissen konnten. Das sollte ein Anwalt beurteilen.
Branchenbeobachter rechnen mit einer Vielzahl von Rückforderungen, und erste Verbraucherschutzinitiativen prüfen bereits mögliche Verbandsklagen. Auf den Ausgang einer solchen Klage zu warten, ist für eine WEG riskant. Ob und wie sie sich anschließen kann, sollte ein Anwalt klären.
Verwalterhaftung: Mögliches Risiko für WEG-Verwalter
Der Verwalter führt die laufenden Geschäfte der Gemeinschaft. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Verwaltervertrag in Verbindung mit der allgemeinen Sorgfaltspflicht nach § 276 BGB: Wer als Verwalter Ansprüche der Gemeinschaft erkennen kann, muss sie im Rahmen seiner vertraglichen Pflichten auch im Blick behalten. Dazu gehört auch, die Eigentümer rechtzeitig zu informieren. Lässt ein Verwalter einen erkennbaren Rückforderungsanspruch verjähren, kann die Gemeinschaft unter Umständen Schadensersatz von ihm verlangen. Ob im Einzelfall eine Pflichtverletzung vorliegt, hängt unter anderem vom Verwaltervertrag ab und davon, was der Verwalter wissen musste. Gerichtlich geklärt ist das im Zusammenhang mit dem neuen Urteil noch nicht.
Fernwärme ist seit 2022 deutlich teurer geworden: Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise 2023 im Schnitt 38,5 % über dem Niveau von 2020. Bei einer größeren Anlage können deshalb über mehrere Jahre erhebliche Beträge zusammenkommen. Käme es zu einer Forderung, wäre das ein klassischer Vermögensschaden: Es entsteht kein Sach- oder Personenschaden, der Gemeinschaft fehlt Geld.
Für solche Schäden ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Verwalter gedacht. Wie weit der Schutz reicht, hängt von den Bedingungen Ihrer Police ab. Achten Sie dabei auf die Serienschadenklausel: Haben Sie bei mehreren Gemeinschaften dieselbe Frist versäumt, kann der Versicherer alle Fälle je nach Bedingungen als einen Schaden werten. Dann stünde die Versicherungssumme nur einmal zur Verfügung.
Fernwärme-Erstattung: Wer bekommt das Geld?
Die Fernwärme-Kosten legen Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf ihre Mieter um. Hat der Versorger zu viel berechnet, haben auch die Mieter zu viel gezahlt. Erstattet der Versorger Geld zurück, steht dieser Betrag deshalb in der Regel den Mietern zu, soweit er umgelegte Kosten betrifft.
Für vermietende Eigentümer in einer WEG läuft die Rückzahlung zunächst über die Gemeinschaft. Sie fließt dann über die Jahresabrechnung an die Eigentümer und von dort weiter in die Betriebskostenabrechnung. Klären Sie frühzeitig mit Ihrem Verwalter, in welchem Abrechnungsjahr eine Erstattung berücksichtigt wird. Selbstnutzende Eigentümer behalten ihren Anteil, denn sie haben die Heizkosten auch selbst getragen.
Ein Sonderfall sind Wohnungen, die seit 2023 verkauft wurden. Zu viel gezahlt hat der frühere Eigentümer, die Erstattung kann aber über die aktuelle Jahresabrechnung beim neuen Eigentümer ankommen. Ob und wie die beiden das untereinander ausgleichen, hängt vom Kaufvertrag ab und sollte im Einzelfall geklärt werden.
