Beim Fix & Flip haftest du gleichzeitig als Eigentümer, Bauherr, Auftraggeber und Verkäufer. Schon eine angebohrte Wasserleitung oder Funkenflug auf das Nachbarhaus kann Forderungen im fünf- oder sechsstelligen Bereich auslösen. Gegen die Haftung beim Fix & Flip schützt dich eine Betriebshaftpflicht: Sie zahlt berechtigte Ansprüche Dritter und wehrt unberechtigte ab. Nicht versichert sind Schäden an deinem eigenen Objekt, Mängelansprüche deiner Käufer und Eigenleistungen in Meisterberufen.
Vier Rollen, vier Haftungsrisiken beim Fix & Flip
Dein Gewinn-Rechner kennt Kaufpreis, Sanierungskosten, Zinsen und Verkaufserlös. Was er nicht kennt: den Tag, an dem ein Dritter Schadenersatz von dir verlangt. Das kann in jeder Phase passieren, und oft an mehreren Objekten gleichzeitig.
- Als Eigentümer bist du für die Sicherheit auf dem Grundstück verantwortlich, auch wenn das Objekt während der Sanierung leer steht.
- Als Bauherr haftest du für Schäden, die bei den Arbeiten an Nachbarhäusern, Leitungen oder am Gemeinschaftseigentum entstehen.
- Als Auftraggeber kann die Forderung auch bei dir landen, selbst wenn ein Handwerker den Schaden verursacht hat.
- Als Verkäufer stehst du für das ein, was du übergibst.
Typische Schäden beim Fix & Flip: vier Beispiele
Die folgenden Fälle sind fiktiv, die Summen realistisch.
- Die angebohrte Wasserleitung. Bei einer Kernbohrung trifft dein Handwerker die Leitung der Nachbarwohnung. Das Wasser läuft über Nacht. Trocknung, Parkett und Malerarbeiten kosten rund 18.500 €.
- Der Funkenflug. Der Trockenbauer trennt ein Metallprofil mit dem Winkelschleifer. Funken entzünden die Dämmung, das Feuer greift auf das Nachbarhaus über. Schaden: rund 210.000 €.
- Die Risse im Nachbarhaus. Beim Aufstemmen des alten Estrichs reißt der Putz im angrenzenden Reihenhaus. Gutachten und Sanierung kosten rund 32.000 €.
- Der unentdeckte Asbest. Ein Bauteil wurde im Gutachten nicht beprobt. Beim Entfernen des Fliesenklebers gelangen Fasern in die Nachbarwohnungen. Dekontamination und Ersatzunterkunft kosten rund 85.000 €.
Hält sich der Geschädigte an dich, springt in allen vier Fällen die Fix-&-Flip-Haftpflicht ein. Weitere Beispiele, darunter zwei nicht versicherte, findest du auf unserer Seite zur Fix & Flip Haftpflicht.
Welche Versicherung brauchst du beim Fix & Flip?
Für Schäden an Dritten brauchst du eine Betriebshaftpflicht, die zu deinem Geschäftsmodell passt. Schäden an deinem eigenen Objekt während der Bauphase deckt eine Bauleistungsversicherung, etwa bei Sturm oder Vandalismus, oder deine Gebäudeversicherung.
Drei Fragen entscheiden, ob deine Haftpflicht zum Fix & Flip passt:
- Ist deine Eigenleistung versichert, und wo liegen die Grenzen?
- Sind deine Projektgesellschaften und deren Gesellschafter mitversichert?
- Ist die Koordination der Gewerke eingeschlossen?
Zur dritten Frage: Im Sonderkonzept von Klöber ist versichert, wenn du deine Handwerker koordinierst und die Baustelle im Blick behältst. Das gilt für Personen- und Sachschäden. Planung, Statik und Bauleitung im Sinne von Architektenleistungen sind dagegen nicht versicherbar. Die beauftragst du bei Fachleuten mit eigener Berufshaftpflicht.
Eigenleistung beim Fix & Flip: Wo der Versicherungsschutz endet
Du packst selbst mit an, oder Familie und Freunde helfen? Eigenleistung und Nachbarschaftshilfe sind in der Fix-&-Flip-Haftpflicht versichert. Ausgeschlossen sind Arbeiten, die einem Meisterberuf vorbehalten sind. Typisch sind Maurer- und Betonarbeiten, Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten, Gerüstbau, Elektro, Sanitär und Heizung sowie Kälteanlagen. Die Liste ist nicht abschließend.
Entscheidend ist die ausgeführte Tätigkeit, nicht die Person. Führt ein Gesellschafter solche Arbeiten selbst aus und entsteht dabei ein Schaden, ist niemand von euch versichert, weder die Gesellschaft noch die anderen Gesellschafter.
Fix & Flip Haftpflicht für GbR, eGbR und Projekt-GmbH
Du flippst über eine Projekt-GmbH oder eine GbR? Die trägst du im Deckungsauftrag, also deinem Antrag, einfach mit ein. Sie wird in deinen Vertrag aufgenommen, ihre Bausumme zählt beim Beitrag mit.
Gesellschafter einer GbR oder eGbR (der im Gesellschaftsregister eingetragenen GbR) sind für ihre betriebliche Tätigkeit persönlich mitversichert, auch wenn ein Dritter sie direkt in Anspruch nimmt. Kommanditisten und GmbH-Gesellschafter ohne Geschäftsführung können auf Wunsch eingeschlossen werden. Nicht versichert sind Ansprüche der Gesellschafter untereinander oder gegen die eigene Gesellschaft.
Haftung beim Fix & Flip nach dem Verkauf
Entscheidend ist, wann der Schaden eintritt. Ansprüche Dritter aus einem bereits verkauften Objekt sind versichert, solange dein Vertrag läuft. Kündigst du den Vertrag, sind Schäden, die danach eintreten, nicht mehr versichert.
Nachbesserung, Minderung oder Rücktritt deiner Käufer sind Gewährleistung, kein Haftpflichtfall.
So berechnet sich der Beitrag deiner Fix & Flip Versicherung
Grundlage ist deine Bausumme pro Jahr. Das sind die gesamten Herstellungskosten aller Projekte inklusive Eigenleistung und Mehrwertsteuer, auch die deiner Projektgesellschaften. Der Kaufpreis der Immobilie zählt nicht dazu.
Du zahlst einen Vorausbeitrag auf die geplante Bausumme. Am Ende des Versicherungsjahres meldest du die tatsächliche Bausumme, danach wird nachberechnet. Der Beitrag beginnt bei 100 € im Jahr zuzüglich Versicherungssteuer.
Das Fix-&-Flip-Sonderkonzept von Klöber
Klöber hat in Zusammenarbeit mit immocation eine Betriebshaftpflicht für Fix-&-Flip-Investoren entwickelt. Risikoträger ist ein renommierter Versicherer. Die Versicherungssumme beträgt 5 Mio. € je Versicherungsfall, insgesamt bis zu 15 Mio. € im Versicherungsjahr. Ein durchlaufender Jahresvertrag deckt alle deine Projekte.
Das Konzept steht allen Fix-&-Flip-Investoren offen. Immocation-Mitglieder erhalten -10 % Nachlasss auf den Nettobeitrag. Als Nachweis reicht die Angabe der Immocation-Mitgliedschaft (z. B. Masterclass) im Deckungsauftrag.
Checkliste: Das prüfst du vor dem nächsten Flip
- Kläre, welche Arbeiten du selbst übernimmst und welche du an Handwerker oder einen Generalübernehmer vergibst.
- Fordere von allen Subunternehmern den Nachweis ihrer Betriebshaftpflicht.
- Baujahr vor 1993? Dann hol dir ein Schadstoffgutachten, bevor die Sanierung startet.
- Lass vor Abbruch- und Stemmarbeiten eine Beweissicherung am Nachbargebäude machen.
- Sichere Gerüst, Gehweg und leerstehende Objekte, bei Frost auch die Leitungen.
- Gib Arbeiten aus Meisterberufen an Fachbetriebe und lass dir Prüfprotokolle geben.
- Führe eine Projektliste mit Adresse, Ankaufsdatum, Sanierungskosten und beauftragten Firmen. Sie hilft bei der Meldung der Bausumme und im Schadenfall.
- Kläre Fragen zur Gewährleistung im Kaufvertrag mit Notar oder Anwalt.
- Du willst kündigen, hast aber noch frisch verkaufte Objekte? Sprich vorher mit uns.
