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Blogserie: Abwasserrohre sanieren - Der Ratgeber für Immobilienprofis

Herr Weber hatte die Wahl. Nach der Inspektion seiner Abwasserleitungen lag ihm ein klarer Befund vor: Die 40 Jahre alten Gussrohre (SML) wiesen an mehreren Stellen Korrosionsschäden auf. Zwei Angebote lagen auf seinem Schreibtisch. Das erste: Komplettaustausch mit Wanddurchbrüchen, Bauzeit acht Wochen, Kosten 38.000 Euro. Das zweite: Rohr-in-Rohr-Sanierung, Bauzeit zehn Tage, Kosten 19.500 Euro.

Als erfahrener Immobilieneigentümer wusste er, dass nicht nur der Preis zählt. Die acht Wochen Bauzeit bedeuteten Mietausfälle von mindestens 6.000 Euro. Hinzu kamen die Beschwerden seiner langjährigen Mieter, von denen bereits zwei beim ersten Angebot mit Auszug gedroht hatten. Am Ende entschied sich Herr Weber für die moderne, wirtschaftliche und nachhaltige Methode und hat diese Entscheidung nicht bereut.

In Teil 1 unserer Serie haben wir Ihnen gezeigt, wie Sie Probleme mit Abwasserleitungen frühzeitig erkennen und welche versicherungsrelevanten Aspekte Sie beachten sollten. Heute vergleichen wir die beiden gängigen Sanierungsmethoden und helfen Ihnen bei der Entscheidung, welche für Ihre Immobilie die richtige ist.

Die konventionelle Methode: Wenn alles aufgerissen wird

Die traditionelle Herangehensweise an eine Rohrsanierung ist der komplette Austausch der alten Leitungen. Dabei werden Wände, Böden und Decken geöffnet, die alten Rohre entfernt und durch neue ersetzt. Anschließend müssen alle Durchbrüche wieder verschlossen und die Oberflächen wiederhergestellt werden. Die Arbeit an mehreren Gewerken, deren Durchführung aufeinander abgestimmt werden muss, ist die Folge.

Diese Methode hat durchaus ihre Berechtigung und ist in manchen Fällen die einzig sinnvolle Lösung. Besonders wenn die Rohre so stark beschädigt sind, dass ihre strukturelle Integrität nicht mehr gegeben ist, oder wenn ohnehin umfassende Umbaumaßnahmen anstehen, kann ein Komplettaustausch die logische Wahl sein.

Baustelle im Wohnhaus: 6-8 Wochen im Detail

Die Bauzeit beträgt je nach Objektgröße mehrere Wochen bis Monate. Bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus mit drei Etagen sollten Sie mit mindestens sechs bis acht Wochen rechnen. Während dieser Zeit sind die betroffenen Wohnungen oft nicht oder nur eingeschränkt bewohnbar.

Der Ablauf gestaltet sich typischerweise so: Zunächst müssen die Handwerker Zugang zu den Leitungen schaffen, was bedeutet, dass Wände aufgestemmt, Böden aufgerissen und Decken geöffnet werden. Der entstehende Lärm durch Presslufthämmer und Bohrmaschinen ist erheblich. Es entstehen große Mengen Staub und Bauschutt, die durch das gesamte Treppenhaus transportiert werden müssen.

Nach dem Abbruch folgt die Demontage der alten Rohre und deren fachgerechte Entsorgung. Besonders bei älteren Gebäuden kann hier Asbest zum Vorschein kommen, was die Entsorgungskosten erheblich steigert und zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen erfordert.

Anschließend werden die neuen Rohre verlegt und angeschlossen. Erst danach beginnen die Wiederherstellungsarbeiten: Wände müssen verschlossen, verputzt und gestrichen werden. Böden müssen neu verlegt, Fliesen ersetzt werden. Diese Arbeiten binden verschiedene Gewerke ein, deren Koordination zusätzliche Zeit und Aufwand bedeutet.

Die wahren Kostenblöcke einer Sanierung

Die Gesamtkosten setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen, die viele Eigentümer zunächst unterschätzen:

Die reinen Materialkosten für neue Rohre sind dabei oft der kleinste Posten und machen etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten aus. Die Arbeitskosten für Abbruch, Installation und Wiederherstellung schlagen allerdings deutlich höher zu Buche – sie machen häufig 50 bis 60 Prozent aus.

Hinzu kommen Entsorgungskosten für den Bauschutt. Pro Meter sanierter Leitung fallen etwa 40 bis 50 Kilogramm Abfall an – Gipskartonplatten, alte Fliesen, Putz, Mörtel und die alten Rohre selbst. Bei Sondermüll wie Asbest können die Entsorgungskosten pro Tonne auf über 1.000 Euro steigen.

Nicht zu vergessen sind die Mietausfälle während der Bauphase. Wenn Wohnungen mehrere Wochen nicht bewohnbar sind, summieren sich die Ausfälle schnell auf mehrere tausend Euro. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung mit einer Miete von 10 Euro pro Quadratmeter bedeuten zwei Monate Ausfall bereits 1.600 Euro.

Zusätzlich müssen Sie mit Mietminderungen für die bewohnbaren, aber beeinträchtigten Wohnungen rechnen. Bei einer mehrwöchigen Baustelle mit erheblichem Lärm und Staub sind Mietminderungen von 20 bis 30 Prozent durchaus üblich und rechtlich abgesichert.

Bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus steigen die Gesamtkosten oft bis in den mittleren fünfstelligen Bereich – wie im Fall von Frau Schneider aus Teil 1, deren Sanierung 45.000 Euro kostete.

Lärm, Staub und Kündigungen: Die Mieterperspektive

Ein Aspekt, der häufig unterschätzt wird, ist die Belastung für Ihre Mieter. Lärm von früh bis spät, Staubentwicklung trotz aller Schutzmaßnahmen und die Einschränkungen im Alltag führen regelmäßig zu Beschwerden. Für einen Verwalter bedeutet das einen erheblichen Koordinations- und Kommunikationsaufwand.

Die Erfahrung zeigt: Nicht selten kündigen langjährige Mieter aufgrund solcher Baumaßnahmen, was zu zusätzlichen Leerstandskosten und Aufwand bei der Neuvermietung führt. Der Verlust eines guten Mieters wiegt oft schwerer als die reinen Zahlen vermuten lassen.

Die moderne Alternative: Rohr-in-Rohr-Sanierung

In den letzten Jahren hat sich eine alternative Methode etabliert, die einen grundlegend anderen Ansatz verfolgt. Statt die alten Rohre zu entfernen, werden sie von innen saniert. Das Prinzip ist relativ einfach: Über vorhandene Zugänge im Abwassersystem und nach vorheriger schonender Reinigung, wird ein spezielles Harz in die Leitungen eingebracht und gleichmäßig auf die Innenwände aufgetragen. Nach der Aushärtung entsteht ein neues, selbsttragendes Rohr innerhalb des alten Rohrs.

Diese Methode wird von spezialisierten Unternehmen angeboten und hat in der Praxis ihre Zuverlässigkeit unter Beweis gestellt. Die technische Umsetzung erfolgt mittels eines Sprüh-Schleuderverfahrens, bei dem das polyurethanbasierte Material präzise aufgetragen wird. In der Regel werden 2 bis 3 Schichten aufgebaut, die je nach Rohrdimension eine Gesamtschichtdicke von 2,5 bis 4 Millimetern erreichen.

Wie moderne Rohrsanierung funktioniert

Zunächst werden die vorhandenen Leitungen gründlich gereinigt und auf die Beschichtung vorbereitet. Dies geschieht durch Hochdruckreinigung und mechanische Verfahren, die Ablagerungen und lose Partikel entfernen.

Anschließend wird über vorhandene Revisionsöffnungen oder bei Bedarf über wenige neu geschaffene Zugänge das Beschichtungsmaterial eingebracht. Ein spezielles Sprüh-Schleuderverfahren sorgt dafür, dass das Harz gleichmäßig auf die gesamte Innenfläche aufgetragen wird. Die Schichtdicke wird dabei präzise kontrolliert und dokumentiert. Eine zusätzliche Kamerabefahrung der betroffenen Rohrabschnitte sichert darüber hinaus die Qualität der Leistung.

Ein wesentlicher Vorteil des verwendeten polyurethanbasierten Harzes: Es ist geruchsneutral und setzt keine Styrole oder Lösungsmittel frei. Das ermöglicht Arbeiten auch in sensiblen Bereichen wie Krankenhäusern oder bewohnten Gebäuden ohne Geruchsbelästigung.

Nach einer Aushärtungszeit von nur etwa 5 Minuten pro Schicht – deutlich kürzer als bei anderen Verfahren – entsteht ein vollständig neues, glattes und dichtes Rohr. Dieses ist nicht nur wasserdicht, sondern auch beständig gegen chemische Einflüsse und mechanische Belastungen. Die kurze Aushärtung minimiert die Betriebsunterbrechungen erheblich.

Die Vorteile auf einen Blick:

Da keine Wände geöffnet werden müssen, entfällt der gesamte Bereich der Abbruch- und Wiederherstellungsarbeiten. Das bedeutet: kein Presslufthammer, keine Staubwolken, keine beschädigten Wände, die wiederhergestellt werden müssen.

Die Sanierung erfolgt in deutlich kürzerer Zeit, typischerweise innerhalb von einigen Tagen bis maximal zwei Wochen, je nach Gebäudetyp und örtlichen Gegebenheiten. Bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus ist die Arbeit oft in einer Woche abgeschlossen.

Die Wohnungen bleiben während der gesamten Maßnahme bewohnbar. Die Mieter müssen lediglich für wenige Stunden Zugang zu bestimmten Räumen gewähren, können aber weiterhin in ihrer Wohnung leben. Das bedeutet: keine Mietausfälle, keine Umzüge, keine Ersatzwohnungen.

Ein oft übersehener Vorteil: Die Erhaltung von Brandschutz und Schallschutz. Beim Austausch von Gussrohren durch moderne PE-Rohre verschlechtern sich oft die Schallschutzeigenschaften. Bei der Rohr-in-Rohr-Sanierung bleiben die ursprünglichen schweren Gussrohre erhalten, die hervorragende Schallschutzeigenschaften haben. Auch brandschutztechnische Anforderungen bleiben unverändert erfüllt.

Qualität und Zertifizierung:

Seriöse Anbieter arbeiten mit DIBt-zertifizierten Materialien und Verfahren. Das Deutsche Institut für Bautechnik prüft sowohl die verwendeten Materialien als auch die Anwendungsmethoden. Diese Zertifizierung gibt Ihnen als Eigentümer die Sicherheit, dass das Verfahren nach anerkanntem Stand der Technik durchgeführt wird.

Spezialisierte Ingenieurbüros steuern Ihr Vorhaben aktiv von der Planung über die Ausschreibung und Vergabe bis zur qualitätsgerechten Bauleitung und finalen Abnahme.

Die Wirtschaftlichkeit im Vergleich

Wirtschaftlich betrachtet liegen die Kosten häufig 30 bis 50 Prozent unter denen einer konventionellen Sanierung. Das liegt vor allem an den entfallenden Nebenarbeiten sowie der Neutralisierung von Nutzungsausfällen. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten und etwa 300 Metern Abwasserleitungen können Sie mit Einsparungen von 15.000 bis 25.000 Euro rechnen.

Konkret bedeutet das: Wo eine konventionelle Sanierung 35.000 bis 45.000 Euro kostet, liegt die Rohr-in-Rohr-Sanierung bei 18.000 bis 25.000 Euro – eine Ersparnis von 17.000 bis 20.000 Euro. Hinzu kommen die eingesparten Mietausfälle von weiteren 5.000 bis 10.000 Euro.

Die Investition amortisiert sich also nicht nur durch niedrigere Baukosten, sondern auch durch die Vermeidung von Nebenkosten und Ertragsausfällen.

Aus versicherungstechnischer Sicht

Ein Aspekt, der aus unserer Makler-Perspektive besonders relevant ist: Das Risiko von Bauschäden oder Komplikationen während der Sanierung ist deutlich geringer. Bei konventionellen Sanierungen kommt es nicht selten vor, dass beim Aufbrechen der Wände unerwartete Probleme zutage treten, zum Beispiel Asbest, nicht dokumentierte Leitungen, statische Herausforderungen oder versteckte Schäden.

All das kann zu Verzögerungen, Mehrkosten und im schlimmsten Fall zu Diskussionen mit dem Versicherer führen. Bei der Innensanierung sind solche Überraschungen weitgehend ausgeschlossen. Die Arbeiten beschränken sich auf das Leitungssystem selbst, und die Bausubstanz bleibt unangetastet. Hinzu kommt der Vorteil der eigenen Statik des ausgehärteten Polyurethanharzes. Durch die Rohr-in-Rohr Sanierung wird technisch und auch wirtschaftlich ein neuer Vermögensgegenstand geschaffen, welcher die technische Nutzungsdauer einer Leitung im reinen Tausch noch übertrifft.

Grenzen der Rohr-in-Rohr-Sanierung

Bei aller Begeisterung für die Vorteile müssen wir als Versicherungsmakler auch die Grenzen klar benennen. Die Rohr-in-Rohr-Sanierung ist nicht in allen Fällen die optimale Lösung. Es gibt bestimmte Szenarien, in denen die Anwendung an ihre Grenzen stößt:

Völliges Bersten von Rohrabschnitten
Bei komplett zerstörten Rohrsegmenten, wo die strukturelle Integrität vollständig verloren ist, funktioniert das Verfahren nicht. Das alte Rohr muss als tragfähige Hülle noch vorhanden sein. Eine Sanierung nach dem "Rohr-im-Rohr"-Prinzip ist dann nicht mehr effektiv.

Grundleitungen außerhalb des Hauses
Die Methode ist primär für Innenbereiche konzipiert. Die Sanierung von Grundleitungen im Außenbereich ist mit diesem Verfahren nicht vorgesehen und technisch nicht umsetzbar. Hier können andere Verfahren zur grabenlosen Sanierung ihre Stärken ausspielen, wie bspw. das Schlauchlinerverfahren.

Zu viele Bögen
Ein übermäßiges Vorkommen an Bögen kann die präzise Applikation des Harzes erschweren. Bei sehr verwinkelten Leitungsführungen ist eine genaue Vorabprüfung notwendig, ob das Verfahren durchführbar ist.

Zu viele größere Löcher in kürzeren Abschnitten
Eine hohe Dichte an großen Schäden auf kurzen Distanzen kann die strukturelle Integrität während der Sanierung beeinträchtigen. In solchen Fällen ist ein Austausch die sicherere Wahl.

Längere Rohrabschnitte von mehr als 30 Metern
Für sehr lange, ununterbrochene Abschnitte ohne Zugangspunkte kann die Reichweite der Sprühschleudertechnik begrenzt sein. Hier müssen entweder zusätzliche Zugänge geschaffen oder alternative Methoden gewählt werden.

Wetterabhängigkeit bei Sanierung von Regenleitungen
Arbeiten an Regenleitungen sind witterungsabhängig, um eine optimale Aushärtung des Materials zu gewährleisten. Bei Regen oder hoher Luftfeuchtigkeit müssen die Arbeiten verschoben werden, was die Planbarkeit beeinträchtigen kann.

Diese Einschränkungen sollten Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen. Eine professionelle Vorabinspektion mittels Kameratechnik zeigt, ob die Methode für Ihr Objekt geeignet ist. Seriöse Anbieter weisen Sie auf diese Grenzen hin und empfehlen gegebenenfalls alternative Lösungen.

Wann eignet sich welche Methode?

Die Frage, welche Sanierungsmethode die richtige ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt keine Universallösung, die für jedes Gebäude und jeden Fall gleichermaßen geeignet ist. Um Ihnen die Einschätzung zu erleichtern, haben wir die typischen Einsatzszenarien zusammengefasst:

Die Rohr-in-Rohr-Sanierung eignet sich besonders gut, wenn die Grundsubstanz der Rohre noch intakt ist, aber die Innenbeschichtung korrodiert oder porös geworden ist. Das ist bei vielen älteren Gusseisenrohren oder SML-Rohren der Fall. Auch wenn Sie Wert auf minimale Beeinträchtigung der Mieter legen und Mietausfälle vermeiden möchten, ist diese Methode die bessere Wahl. Gleiches gilt, wenn Sie aus wirtschaftlichen Gründen eine kostengünstigere Lösung bevorzugen, ohne bei der Qualität Abstriche zu machen.

Ein Komplettaustausch ist hingegen sinnvoll, wenn die Rohre strukturell so beschädigt sind, dass eine Innensanierung nicht mehr möglich ist. Das kann bei extremer Korrosion der Fall sein, bei der die Wandstärke bereits kritisch reduziert ist. Auch wenn Sie ohnehin größere Umbaumaßnahmen planen und die Wände bereits geöffnet werden müssen, macht ein gleichzeitiger Austausch der Rohre Sinn. In manchen älteren Gebäuden mit sehr verwinkelten Leitungsführungen kann die Zugänglichkeit für eine Innensanierung problematisch sein, sodass der Austausch die praktikablere Variante darstellt.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Ingenieurbüro mit Tätigkeitsschwerpunkt Gebäudeinfrastruktur oder einem erfahrenen Sachverständigen beraten, der beide Methoden kennt und keine wirtschaftlichen Eigeninteressen verfolgt. Eine gründliche Inspektion des Ist-Zustands sollte immer am Anfang stehen. Erst auf dieser Basis können Sie eine fundierte Entscheidung treffen.

Langfristige Planungssicherheit mit beiden Methoden

Ein entscheidender Faktor, der bei der Diskussion oft zu kurz kommt, ist die Planungssicherheit. Mit einer fachgerecht durchgeführten Sanierung, ob konventionell oder als Rohr-in-Rohr, gewinnen Sie mindestens 20 bis 30 Jahre Ruhe. In dieser Zeit sind keine weiteren größeren Investitionen ins Abwassersystem erforderlich.

Diese Planungssicherheit ist aus mehreren Gründen wertvoll: Sie können verlässlich kalkulieren, welche Instandhaltungskosten auf Sie zukommen. Sie müssen nicht ständig mit unvorhergesehenen Reparaturen rechnen. Und Sie können bei Verkaufsverhandlungen oder Refinanzierungen mit einer dokumentiert sanierten Infrastruktur punkten.

Beide Methoden bieten diese Langlebigkeit, sofern sie fachgerecht ausgeführt werden. Der Unterschied liegt primär im Weg dorthin und in den Kosten und Begleitumständen während der Sanierung.

Die Entscheidungshilfe: Ihre Situation im Fokus

Letztlich hängt die richtige Entscheidung von Ihrer individuellen Situation ab:

Denken Sie an die Gesamtkosten, nicht nur an die Baukosten. Rechnen Sie Mietausfälle, Mietminderungen und mögliche Mieterwechsel mit ein.

Berücksichtigen Sie Ihre Mieterstruktur. Haben Sie langjährige, zuverlässige Mieter, die Sie nicht verlieren möchten? Oder steht ohnehin ein Mieterwechsel bevor?

Bewerten Sie den Zeitfaktor. Wie dringlich ist die Sanierung? Können Sie sich eine monatelange Baustelle leisten, oder ist schnelles Handeln gefragt?

Prüfen Sie die technischen Voraussetzungen. Was sagt die Kamerainspektion? Ist eine Innensanierung technisch möglich und sinnvoll?