Selbstbehalt in der Leitungswasserversicherung – Warum er für WEG oft der letzte Hebel ist

Immer mehr Versicherer verlangen bei der Gebäudeversicherung nicht nur höhere Prämien, sondern fordern für Leitungswasserschäden einen Selbstbehalt – oder bieten ihn als Alternative zur Beitragserhöhung an. Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bedeutet das eine Entscheidung unter Zeitdruck: Der Verwalter muss reagieren, doch der nötige Beschluss der Eigentümerversammlung lässt sich selten so schnell fassen, wie es die Frist im Sanierungsschreiben des Versicherers vorsieht. Die Folge: Viele Selbstbehalt-Angebote werden reflexhaft abgelehnt und damit eine Option verschenkt, die ein Objekt langfristig bezahlbar versicherbar halten kann.

Warum Versicherer jetzt auf Selbstbehalte drängen

Leitungswasserschäden sind der mit Abstand teuerste Posten in der Gebäudeversicherung: 2024 verursachten sie in Deutschland Kosten von 4,9 Milliarden Euro – Rekordniveau, doppelt so viel wie vor zehn Jahren. Mehr als die Hälfte aller gemeldeten Gebäudeschäden geht mittlerweile auf geplatzte Rohre und undichte Leitungen zurück, über eine Million Leitungswasserschäden werden jährlich gemeldet. Besonders betroffen sind Gebäude mit Rohrleitungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren.

Für Versicherer ist der Selbstbehalt ein direktes Instrument, um Kleinschäden aus der Schadenquote herauszuhalten und die Prämie kalkulierbar zu halten. Für WEG kann er, richtig eingesetzt, denselben Effekt haben – nur eben zu ihren Gunsten.

Das Fristen-Dilemma: Warum WEG viele Angebote ablehnen

Versicherer koppeln ihre Selbstbehalt-Angebote fast immer an ein Sanierungsschreiben mit Frist. Diese Frist ist in der Praxis kaum einzuhalten: Eine ordentliche Eigentümerversammlung ist meist schon Monate im Voraus terminiert, eine außerordentliche Versammlung kurzfristig einzuberufen ist aufwendig und teuer. Bis ein Beschluss zustande kommt, ist die Frist des Versicherers oft schon verstrichen. Viele Verwalter reagieren deshalb mit einer pauschalen Ablehnung – nicht, weil der Selbstbehalt inhaltlich die falsche Lösung wäre, sondern weil die Zeit für eine ordnungsgemäße Beschlussfassung fehlt.

Wer entscheidet: Der Beschluss der Eigentümerversammlung

Die Gebäudeversicherung ist eine gemeinschaftliche Angelegenheit. Ein Selbstbehalt kann deshalb nicht vom Verwalter allein eingeführt werden, sondern erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Manche Verwalter gehen zwar davon aus, im Rahmen ihrer vertraglichen bzw. durch die WEG-Reform erweiterten Befugnisse selbst entscheiden zu können – aus gutem Grund holen sich die meisten dennoch die Rückendeckung eines Beschlusses: Sobald sich die Kostenverteilung der Gemeinschaft ändert, bleibt es rechtlich Sache der Eigentümer, und ein eigenmächtiges Vorgehen wäre ein Haftungsrisiko für den Verwalter selbst.

Praktisch relevant ist dabei ein BGH-Urteil (Az. V ZR 69/21): Der Selbstbehalt zählt zu den Gemeinschaftskosten und wird – wie die Versicherungsprämie – nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt, unabhängig davon, ob der konkrete Schaden im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum entstanden ist. Eine abweichende Verteilung kommt nur in Betracht, wenn bauliche Besonderheiten einzelne Einheiten unbillig belasten würden. Für die Beschlussvorlage heißt das: Die Kostenfolge für jeden einzelnen Eigentümer lässt sich vorab klar benennen – das erleichtert die Zustimmung in der Versammlung erheblich.

Warum sich ein Selbstbehalt langfristig lohnen kann

„Der Selbstbehalt ist oft der letzte Hebel, um ein Objekt in den kommenden Jahren noch bezahlbar versichern zu können“, sagt Kevin Klöber, Geschäftsführer der Klöber Versicherungsmakler GmbH. Der Grund: Ein Versicherer bewertet den künftigen Schadenverlauf danach, welche Schäden tatsächlich gemeldet und reguliert wurden. Bleiben Kleinschäden dank Selbstbehalt unter der Meldegrenze, verbessert sich die Schadenquote der WEG – und damit die Verhandlungsposition bei der nächsten Prämienrunde oder bei einem Versichererwechsel. Wer nur auf die kurzfristige Prämienerhöhung schaut, verschenkt diesen Effekt.

Achtung bei der Anzeigepflicht

Ein interner Verzicht auf die Schadenmeldung ändert nichts daran, dass der Schaden tatsächlich eingetreten ist. Bei Vertragsverlängerung oder einem Versichererwechsel müssen Verwalter und Eigentümer Fragen zur Schadenhistorie wahrheitsgemäß beantworten – unabhängig davon, ob ein Schaden formell gemeldet wurde. Wird diese vorvertragliche Anzeigepflicht nach § 19 VVG verletzt, drohen je nach Verschuldensgrad Rücktritt, Kündigung, rückwirkende Vertragsanpassung oder Leistungsfreiheit des Versicherers. Ein interner Selbstbehalt entbindet also nicht von der Pflicht, den tatsächlichen Schadenverlauf offenzulegen – er verändert nur, was beim aktuellen Versicherer als Schaden aktenkundig wird.

Diese Einordnung ersetzt keine Rechtsberatung. Für die konkrete Beschlussfassung und die rechtssichere Formulierung empfehlen wir, einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Formulierungsbaustein für den Beschluss

Als unverbindliche Orientierungshilfe – keine Rechtsberatung, im Einzelfall rechtlich zu prüfen:

„Die Eigentümerversammlung beschließt: Schäden aus der Leitungswasserversicherung bis zu einem Betrag von [Betrag] Euro werden zunächst nicht bei der Gebäudeversicherung gemeldet, sondern aus der Erhaltungsrücklage beglichen. Der Verwalter wird beauftragt, den Versicherer über diese interne Regelung zu informieren und bei der nächsten Fälligkeit der Versicherungsprämie eine entsprechende Anpassung zu verhandeln.“

Fazit für Verwalter

Ein Selbstbehalt ist kein Zeichen dafür, dass ein Objekt schlecht versicherbar ist – im Gegenteil: Richtig eingesetzt und rechtzeitig beschlossen, ist er ein aktives Steuerungsinstrument, mit dem WEG die Versicherbarkeit ihres Gebäudes für die kommenden Jahre sichern. Wer den Beschluss proaktiv statt unter Fristdruck fasst, hat die bessere Verhandlungsposition – gegenüber dem Versicherer und gegenüber den eigenen Eigentümern.

Quellen: Cash. – Leitungswasserschäden treiben Kosten für Wohngebäudeversicherungen auf Rekordniveau; VDIV Immobilienverwalter – WEG-Recht: Verteilung des im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts auf die Sondereigentümer (BGH, Az. V ZR 69/21); versicherungsrechtsiegen.de – Selbstbehalt im WEG: Alle zahlen bei Wasserschaden.