Mietausfallversicherung: Was passiert, wenn dein Mieter nicht mehr zahlt?

Die Wohngebäudeversicherung zahlt nicht, wenn dein Mieter dir die Miete nicht bezahlt. Sie ersetzt Mietausfall nur nach einem versicherten Schaden am Gebäude. Gegen Zahlungsausfall hilft eine Mietausfallversicherung, in erweiterter Form als Mietnomadenversicherung auch bei Schäden an der Wohnung. Je nach Tarif gelten eine vorherige Bonitätsprüfung und eine Wartezeit, und bereits bekannte Mietrückstände sind regelmäßig ausgeschlossen.

Tipp: Schließe die Versicherung am besten vor Mietbeginn ab und lege die Bonitätsunterlagen des Mieters sauber ab. Bei einem bereits laufenden Mietverhältnis frag den Versicherer oder deinen Versicherungsmakler, ob und unter welchen Bedingungen er annimmt.

Wie läuft ein Mietrückstand rechtlich ab?

Wenn die Miete ausbleibt, kann es Monate dauern, bis die Wohnung wieder frei ist. So läuft es in der Regel ab:

1. Mahnung und Gespräch. Zuerst klärst du, ob es ein Versehen, ein vorübergehender Engpass oder Zahlungsunwilligkeit ist. Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug für die fristlose Kündigung nicht nötig (§ 543 Abs. 3 BGB).
2. Fristlose Kündigung. Du darfst nach § 543 BGB fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist. Bei Wohnraum bedeutet das: mehr als eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 BGB). Das Gleiche gilt, wenn sich über mehr als zwei Termine ein Rückstand von zwei Monatsmieten ansammelt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen (§ 568, § 569 Abs. 4 BGB).
3. Räumungsklage. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur der Weg vor Gericht. Offene Mieten klagst du zusätzlich ein, unter Umständen im selben Verfahren. Die Räumung allein bringt dein Geld nicht zurück.
4. Schonfrist. Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt wurde, alle fälligen Rückstände und die Nutzungsentschädigung, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 BGB). Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des BGH davon unberührt. Das hat der BGH zuletzt am 30.09.2026 bestätigt (VIII ZR 21/26). Ob sie im Einzelfall wirksam ist, hängt von den Umständen ab. Ein Regierungsentwurf sieht vor, die Schonfristzahlung künftig auch auf die ordentliche Kündigung auszudehnen. Bis zu einer Verabschiedung gilt die bisherige Rechtslage. Die Schonfrist wirkt außerdem nicht erneut, wenn sie in den letzten zwei Jahren schon einmal gegriffen hat.
5. Räumung. Erst mit einem Räumungstitel, meist einem Urteil, darf der Gerichtsvollzieher räumen.

Das alles dauert, während Kredit, Hausgeld und Instandhaltung weiterlaufen. Ein vereinfachtes Beispiel: Bei 1.000 Euro Kaltmiete und acht Monaten bis zur Räumung fehlen dir 8.000 Euro Miete. Anwalts-, Gerichts- und Räumungskosten kommen dazu. Im Einzelfall stimmst du das Vorgehen am besten mit einem Fachanwalt für Mietrecht ab.

Warum zahlt die Wohngebäudeversicherung bei Mietausfall nicht?

Ausbleibende Miete ist kein versicherter Schaden am Gebäude. Die Wohngebäudeversicherung kennt zwar den Mietwertersatz, also den Ersatz entgangener Miete. Dieser greift aber nur, wenn die Wohnung durch einen versicherten Schaden unbewohnbar wird, etwa durch Brand oder Leitungswasser. Bei einem Elementarschaden, zum Beispiel durch Starkregen oder Überschwemmung, gilt das nur, wenn dieser Baustein mitversichert ist. Wie lange der Versicherer zahlt, regelt der Vertrag, häufig sind es 12 bis 24 Monate.

Der Mietwertersatz kann also greifen, wenn ein versicherter Gebäudeschaden die vermietete Wohnung vorübergehend unbewohnbar macht. Bei Mietnomaden hilft er nicht. Wie du dein Objekt gegen Elementarschäden absicherst, erklären wir in „Elementarschutz für dein Mietobjekt“.

Was deckt die Mietausfallversicherung ab, und was die Mietnomadenversicherung?

Beide Versicherungen springen ein, wenn die Miete ausbleibt, weil der Mieter nicht zahlen kann oder nicht zahlen will. Beide Bezeichnungen sind Marktbegriffe ohne einheitliche Definition. Üblicherweise liegt der Unterschied im Umfang bei Schäden an der Wohnung, aber jeder Anbieter schnürt seine Leistungspakete anders.

Mietausfallversicherung (Grundschutz). Je nach Tarif übernimmt sie:

• die ausgefallene Kaltmiete und teils auch Nebenkosten,

• teils Anwalts- und Gerichtskosten für Kündigung und Räumungsklage (diese können auch über eine Vermieterrechtsschutzversicherung abgedeckt sein),

• teils Räumungskosten.

Mutwillige Schäden an der Wohnung sind im Grundschutz in der Regel nicht enthalten.

Mietnomadenversicherung (erweiterte Variante). „Mietnomaden“ ist ein umgangssprachlicher Begriff für Mieter, die von Anfang an nicht zahlen wollen und die Wohnung oft beschädigt oder verwahrlost zurücklassen. Die erweiterte Variante deckt den Mietausfall ebenfalls ab. Je nach Tarif kommen hinzu:

• Schäden durch Vandalismus oder Zerstörung, etwa an Böden, Wänden oder Türen,

• Entrümpelung, Desinfektion und Schädlingsbekämpfung bei verwahrlosten Wohnungen,

• Mietausfall während der Sanierung, solange die Wohnung unbewohnbar ist.

Umfang, Höchstbeträge und Leistungsdauer unterscheiden sich stark. Bei manchen Tarifen ist die Leistung auf sechs oder zwölf Monatsmieten begrenzt, andere legen andere Grenzen fest. Prüfe vor Abschluss, welche Kosten ausdrücklich enthalten sind.

Welche Voraussetzungen gelten für die Mietausfallversicherung?

Häufig knüpfen Tarife die Leistung an diese Punkte:

1. Bonitätsprüfung. Du hast vor Vertragsschluss geprüft und dokumentiert, ob der Mieter zahlen kann, etwa über Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise oder Selbstauskunft.
2. Rechtzeitiger Abschluss. Oft gilt nach Abschluss eine Wartezeit von einigen Monaten, in der noch kein Schutz besteht. Ein bereits eingetretener Rückstand ist nicht versicherbar.
3. Mitwirkung. Du musst Kündigung und Räumung zügig und sauber betreiben und den Versicherer früh informieren.

Was deckt die Mietausfallversicherung nicht ab?

• Leerstand. Eine Wohnung ohne Mieter ist kein Zahlungsausfall und über die Mietausfallversicherung nicht abgesichert.

• Mietminderung wegen Mängeln.

• Schäden an der Wohnung, wenn dein Tarif nur den Grundschutz enthält.

• Rückstände, die vor Vertragsbeginn oder in der Wartezeit entstanden sind.

• Ausfälle, bei denen die Bonitätsprüfung fehlt oder nicht nachweisbar ist.

Was kostet eine Mietausfallversicherung?

Als grobe Orientierung aus öffentlich zugänglichen Marktdaten: Einfache Tarife liegen häufig bei etwa 50 bis 100 Euro im Jahr pro Wohnung, umfassende Tarife mit höheren Summen, etwa im Paket mit Rechtsschutz, eher bei 150 bis 400 Euro. Die Prämie hängt von Miethöhe, Objekt und Leistungsumfang ab. (Stand: Oktober 2026, Marktdaten, keine Klöber-Tarife.)

Die Prämie kannst du nicht auf den Mieter umlegen. Steuerlich lässt sie sich in der Regel als Werbungskosten ansetzen. Ob das bei dir gilt, klärst du am besten mit deinem Steuerberater.

Mietnomaden vorbeugen: Mieter vor Vertragsschluss prüfen

Vorbeugen beginnt bei der Mieterauswahl:

• Lass dir eine Selbstauskunft geben und frag nur die Daten ab, die für das Mietverhältnis nötig sind.

• Bitte gegebenenfalls um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters. Er ist nicht verpflichtet, sie auszustellen, daher kommen auch andere Nachweise infrage.

• Lass dir einen geeigneten Bonitätsnachweis vorlegen, etwa eine Schufa-Auskunft, am besten erst in einer fortgeschrittenen Auswahlphase.

• Vereinbare bei Wohnraum eine Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Der Mieter darf sie in drei Raten zahlen. Bei einem Ausfall über mehrere Monate reicht sie meist nicht aus.

• Dokumentiere alles, denn der Versicherer fragt später danach.