Die Stimmung im Raum ist angespannt. Es ist kurz vor 21 Uhr, die Eigentümerversammlung zieht sich bereits in die Länge. Ein Eigentümer erhebt die Stimme:
„Diese Sonderhonorare sind doch willkürlich! Zeigen Sie mir ein Gericht, das so etwas schon mal erlaubt hat.“
Alle Blicke richten sich auf die Hausverwaltung. Der Beirat versucht zu schlichten, doch die Frage bleibt im Raum: Darf die Verwaltung für diese Zusatzleistung wirklich abrechnen – oder nicht?
Die Ausgangslage: Vor wenigen Wochen kam es im Keller zu einem massiven Wasserschaden. Weil schnelles Handeln nötig war, musste eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden – zusätzlich zur jährlichen Versammlung. Ein klarer Mehraufwand, der nach dem Verwaltervertrag mit einem Sonderhonorar berechnet wird.
Genau an diesem Punkt wird es ernst. Denn die Antwort steckt nicht im Bauchgefühl, sondern in der Rechtsprechung. Ob es um außerordentliche Eigentümerversammlungen, zusätzliche Abrechnungen oder die Höhe von Sonderhonoraren geht: Gerichte wie der BGH haben bereits wichtige Leitlinien gesetzt.
Sonderhonorare gehören zu den Klassikern, wenn es in Eigentümerversammlungen emotional wird. Während die Verwaltung darin einen klaren Mehraufwand sieht, empfinden viele Eigentümer die Kosten als „versteckte Gebühren“.
Genau hier kommt die Rechtsprechung ins Spiel. Denn am Ende entscheidet nicht das Bauchgefühl einer Seite, sondern die Gerichte legen fest, welche Sonderleistungen abrechenbar sind und welche nicht.
Weitere Grundlagen zu Sonderhonoraren und Regiekosten finden Sie in unserem Überblicksartikel: Regiekosten in der Hausverwaltung: Wann sie zulässig sind – und warum Sie jeden Aufwand belegen müssen.
Die Verwaltung kann sich auf gefestigte BGH- und LG-Rechtsprechung berufen, statt in Diskussionen mit Eigentümern argumentativ „blank“ dazustehen.
Mit dem Verweis auf Urteile lassen sich Positionen leichter erklären: „Das ist nicht unsere eigene Idee, sondern entspricht der Rechtsprechung des BGH.“
Wer Leistungen falsch abrechnet, riskiert nicht nur Ärger, sondern auch Rückforderungen oder persönliche Haftung.
Die Rechtsprechung zum Thema Sonderhonorare in der Hausverwaltung ist vielfältig. Einige Urteile sind jedoch besonders prägend und sollten jeder Verwaltung bekannt sein.
1. BGH zur außerordentlichen Eigentümerversammlung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass außerordentliche Versammlungen grundsätzlich als Sonderleistung abrechenbar sind, sofern die Notwendigkeit nicht durch einen Fehler der Verwaltung selbst verursacht wurde.
Praxisrelevanz: Verwalter können sich auf dieses Urteil berufen, wenn Eigentümer die Zusatzvergütung anzweifeln. Entscheidend ist, dass die Veranlassung dokumentiert wird (z. B. Wasserschaden, Brandschutzauflagen, gerichtliche Anordnung).
2. LG-Urteil zu unklaren Vertragsklauseln
Ein Landgericht stellte fest, dass Sonderhonorare nur dann durchsetzbar sind, wenn die Vereinbarung im Verwaltervertrag eindeutig formuliert ist. Pauschale Klauseln wie „Sonstige Sonderleistungen werden gesondert berechnet“ sind zu unbestimmt und im Zweifel unwirksam.
Praxisrelevanz: Verträge müssen präzise beschreiben, welche Leistungen zum Grundhonorar gehören und wann zusätzliche Kosten entstehen.
3. BGH zur Transparenz gegenüber Eigentümern
Der BGH hat mehrfach betont, dass Transparenz oberstes Gebot ist. Eigentümer müssen nachvollziehen können, wofür sie zahlen. Das gilt insbesondere für zeitabhängige Abrechnungen (z. B. Stundenhonorare).
Praxisrelevanz: Ohne eine saubere Dokumentation von Aufwand und Nachweisen wird die Durchsetzung von Sonderhonoraren vor Gericht schwierig.
Diese Entscheidungen zeigen: Die Gerichte verlangen klare Verträge, transparente Kommunikation und eine lückenlose Begründung für jedes Sonderhonorar.
Die Urteile sind mehr als nur trockene Paragraphen. Sie sind Wegweiser für den Alltag in der Hausverwaltung. Wer sie kennt, kann souveräner auftreten und Diskussionen mit Eigentümern von Anfang an auf eine sachliche Ebene lenken.
Für Hausverwalter heißt das:
Auch Beiräte und Eigentümer profitieren von dieser Klarheit. Sie können besser einschätzen, ob die Abrechnung korrekt ist und ob ein Sonderhonorar gerechtfertigt ist.
Die Quintessenz lautet: Rechtsprechung wird dann wertvoll, wenn sie in konkretes Verwaltungshandeln übersetzt wird.
Trotz klarer Urteile tappen viele Verwaltungen immer wieder in die gleichen Fallen:
1. Unklare Vertragsklauseln
2. Sonderhonorare bei eigenem Verschulden
3. Fehlende Dokumentation
4. Pauschale Abrechnungen ohne Grundlage
5. Zu späte Kommunikation
Alle fünf Punkte führen zuverlässig zu Misstrauen oder sogar gerichtlichen Auseinandersetzungen. Wer sie kennt und vermeidet, schafft Transparenz und stärkt die eigene Position.
Sonderhonorare sind zusätzliche Vergütungen, die Hausverwalter für Leistungen erhalten, die nicht vom vereinbarten Grundhonorar abgedeckt sind. Beispiele sind außerordentliche Eigentümerversammlungen, gerichtliche Verfahren oder besonders aufwendige Sanierungen.
Ja, sofern sie im Verwaltervertrag klar geregelt sind und der Anlass nicht durch ein Verschulden der Verwaltung selbst entstanden ist. Gerichte wie der BGH haben dies in mehreren Urteilen bestätigt.
Der Vertrag sollte genau festlegen, welche Leistungen vom Grundhonorar umfasst sind und in welchen Fällen Sonderhonorare berechnet werden. Vage Formulierungen wie „sonstige Leistungen“ sind rechtlich riskant.
Nein, die Grundlage ist der Verwaltervertrag. Allerdings ist es empfehlenswert, den Beirat frühzeitig einzubinden, da er oft als Vermittler zwischen Verwaltung und Eigentümern fungiert.
Dann können Eigentümer die Zahlung verweigern oder Rückforderungen geltend machen. Im schlimmsten Fall droht der Verwaltung ein Haftungsrisiko.
Sonderhonorare sind kein Randthema, sondern ein fester Bestandteil professioneller Verwaltung. Die Rechtsprechung zeigt klar, wo die Grenzen verlaufen: Verträge müssen eindeutig formuliert sein, Zusatzkosten dürfen nicht aus eigenem Verschulden entstehen, und jede Leistung braucht eine saubere Dokumentation.
Für Verwalter bedeutet das: Wer Urteile kennt und in den Alltag übersetzt, steht nicht nur juristisch auf sicherem Boden, sondern überzeugt auch in der Kommunikation mit Eigentümern und Beirat.
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Damit Sie die Urteile in die Praxis übertragen, lohnt sich ein Blick auf unsere Tipps zur Vertragsgestaltung von Sonderhonoraren
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