Ein Hausverwalter, der eine von ihm verwaltete Wohnung neu vermietet, darf dafür keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) entschieden. Betroffen sind vor allem Verwalterverträge mit Vermittlungsklauseln bei größeren Mietwohnungsbeständen. Bereits gezahlte Provisionen können unter Umständen zurückgefordert werden. Wer als Verwalter Neuvermietungen abrechnet, sollte den eigenen Vertrag jetzt prüfen.

Warum dieses Urteil Verwalter direkt betrifft

Provisionsklauseln für Neuvermietungen gehören bei vielen Verwalterverträgen zur gängigen Praxis: Neben der laufenden Verwaltungsvergütung wird bei jedem neuen Mietvertrag zusätzlich eine Vermittlungsprovision fällig, oft in Höhe von ein bis zwei Monatskaltmieten. Der BGH hat dieser Praxis nun eine klare Grenze gesetzt, und zwar unabhängig davon, ob die Provision im Vertrag als Leistung an den Vermieter oder an den Mieter formuliert war.

Für Verwaltungen mit größeren Mietwohnungsbeständen kann das wirtschaftlich spürbar werden, insbesondere wenn Provisionsvereinbarungen über Jahre bestanden und regelmäßig abgerechnet wurden.

Was der BGH mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) entschieden hat

Im entschiedenen Fall hatte eine Verwaltungsgesellschaft 129 Wohnungen und 134 Garagen betreut, inklusive Abschluss der Mietverträge im Namen der Eigentümerin. Der Verwaltervertrag sah für jede Neuvermietung zusätzlich eine Provision von zwei Monatskaltmieten vor, gedeckelt auf 10.000 Euro brutto pro Jahr. Für 13 Neuvermietungen wurden rund 16.800 Euro berechnet und zunächst auch bezahlt.

Nach Vertragsende forderte die Eigentümerin das Geld zurück. Der BGH gab ihr recht: Nach § 2 Abs. 2 WoVermittG steht einem Wohnungsvermittler kein Provisionsanspruch zu, wenn er zugleich Verwalter der vermieteten Wohnung ist. Eine abweichende vertragliche Vereinbarung ist nach § 2 Abs. 5 WoVermittG unwirksam, und zwar unabhängig davon, ob sie mit dem Mieter oder dem Vermieter getroffen wurde.

Bemerkenswert ist das Urteil vor allem, weil es eine bislang offene Rechtsfrage klärt: Umstritten war, ob der gesetzliche Provisionsausschluss nur Mieter oder auch Vermieter schützt. Das Landgericht Krefeld hatte die Rückforderung noch weitgehend abgelehnt und den Schutz auf Wohnungssuchende beschränkt, das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach der Eigentümerin dagegen fast den vollen Betrag zu. Der BGH bestätigte nun die Auffassung des Oberlandesgerichts: Der Schutz gilt auch für Vermieter.

Wichtig für die Einordnung: Der Provisionsausschluss greift nur bei Wohnungsvermittlern im Sinne des Gesetzes, also bei Verwaltern, die auch Mietverträge über die verwalteten Wohnungen vermitteln oder abschließen. Reine WEG-Verwaltung ohne diese Vermittlungsfunktion ist von dem Urteil nicht erfasst, das hat der BGH ausdrücklich klargestellt.

Was das für bestehende Verwalterverträge bedeutet

Provisionsklauseln, die eine Vermittlungsprovision für Neuvermietungen vorsehen, sind bei betroffenen Vertragskonstellationen unwirksam. Das gilt auch dann, wenn die Klausel bislang unbeanstandet praktiziert wurde und beide Vertragsparteien sie ausdrücklich vereinbart haben. Verwalter können sich künftig nicht mehr auf eine solche Klausel berufen, um zusätzliche Provisionen für Neuvermietungen abzurechnen. Wie Sonderhonorare in Verwalterverträgen grundsätzlich rechtssicher gestaltet werden, zeigt ein Blick auf die gängigen Fallstricke bei Vergütungsklauseln abseits der reinen Verwaltungsvergütung.

Welche Vertragskonstellationen besonders betroffen sind

Besonders relevant ist das Urteil für Mischmandate, bei denen ein Verwalter sowohl die laufende Hausverwaltung als auch den Abschluss neuer Mietverträge übernimmt. Das betrifft typischerweise:

Verwaltungen mit größeren Mietwohnungsbeständen, bei denen Neuvermietungen regelmäßig anfallen
Verträge mit institutionellen Bestandshaltern, die Verwaltung und Vermietung an einen Dienstleister gebündelt haben
Verwalterverträge, in denen eine Provision pro Neuvermietung fest vereinbart ist, unabhängig davon, ob sie dem Vermieter oder dem Mieter in Rechnung gestellt wird

Reine WEG-Verwalter ohne Vermittlungsfunktion sind nach der Klarstellung des BGH nicht betroffen. Einen Überblick, wo Vergütungsfragen in der Praxis regelmäßig zu Streit führen, gibt unser Beitrag Rechtsprechung kompakt: Was Gerichte zu Sonderhonoraren in der Hausverwaltung sagen.

Was Verwalter jetzt prüfen sollten

Enthält der eigene Verwaltervertrag eine Provisionsklausel für Neuvermietungen?
Wird diese Provision aktuell noch abgerechnet, und an wen?
Wie hoch ist das bisherige Abrechnungsvolumen aus solchen Klauseln?
Ist im konkreten Fall eine reine WEG-Verwaltung betroffen oder eine Mietverwaltung mit Vermittlungstätigkeit?

Eine Bestandsaufnahme der eigenen Vertragslage ist der erste sinnvolle Schritt, bevor Klauseln angepasst oder Abrechnungen gestoppt werden. Diese Prüfung reiht sich in die grundsätzlichen rechtlichen Pflichten ein, die Hausverwaltungen ohnehin im Blick behalten müssen. Einen Überblick dazu gibt unser Beitrag zu den rechtlichen Aufgaben der Hausverwaltung.

Rückforderungsansprüche im Blick behalten

Bereits gezahlte Provisionen können nach § 5 WoVermittG grundsätzlich zurückgefordert werden, sofern sie ohne Rechtsgrund geleistet wurden. Eigentümer oder Vermieter, die in der Vergangenheit entsprechende Provisionen gezahlt haben, sollten prüfen lassen, ob Rückforderungsansprüche bestehen und ob diese noch nicht verjährt sind.

Häufige Fragen zum BGH-Urteil I ZR 224/25

Gilt das Provisionsverbot auch für WEG-Verwalter?

Nein, nicht für die reine WEG-Verwaltung. Der Provisionsausschluss betrifft nur Verwalter, die zugleich als Wohnungsvermittler auftreten, also Mietverträge über die verwalteten Wohnungen vermitteln oder abschließen.

Darf die Provision noch vom Vermieter statt vom Mieter verlangt werden?

Nein. Der BGH hat klargestellt, dass der Provisionsausschluss unabhängig davon gilt, wer die Provision zahlen soll. Eine Vereinbarung mit dem Vermieter ist ebenso unwirksam wie eine mit dem Mieter.

Können bereits gezahlte Provisionen zurückgefordert werden?

Grundsätzlich ja, sofern sie ohne Rechtsgrund geleistet wurden und die Rückforderung nicht verjährt ist. Ob im Einzelfall ein Anspruch besteht, sollte anwaltlich geprüft werden.

Muss ich meinen Verwaltervertrag jetzt sofort ändern?

Eine unwirksame Klausel entfaltet ohnehin keine Wirkung mehr, unabhängig davon, ob der Vertragstext formal angepasst wird. Trotzdem ist es sinnvoll, betroffene Klauseln zeitnah zu identifizieren und die Abrechnungspraxis entsprechend anzupassen.

Was das für Ihren Versicherungsschutz bedeutet

Das Urteil verändert die Grundlage vieler bestehender Provisionsklauseln in Verwalterverträgen und kann für Hausverwaltungen zu Rückforderungsrisiken führen. Ob und wie sich das auf Ihren Versicherungsschutz auswirkt, etwa im Rahmen Ihrer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, lässt sich am besten im persönlichen Gespräch klären. Die rechtliche Prüfung Ihres konkreten Verwaltervertrags sollte weiterhin eine spezialisierte Kanzlei übernehmen. Klöber Versicherungsmakler unterstützt Sie dabei, den Versicherungsschutz für Ihr Unternehmen richtig einzuordnen. Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch zum Versicherungsschutz.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für die rechtliche Bewertung Ihres konkreten Verwaltervertrags wenden Sie sich an eine spezialisierte Kanzlei.

Stand: August 2026