Ein Selbstbehalt in der Gebäudeversicherung ist Sache der Eigentümerversammlung, nicht des Verwalters allein. Das zeigt Teil 1 dieser Serie. Das eigentliche Problem ist damit aber noch nicht gelöst: Die Entscheidung selbst ist meist unstrittig, es fehlt nur die Zeit für einen ordnungsgemäßen Beschluss. Es gibt einen rechtlichen Weg, der einer WEG hier deutlich mehr Tempo verschafft: den Umlaufbeschluss. Richtig vorbereitet, kann er das Fristen-Dilemma aus Teil 1 entschärfen.
Warum die Eigentümerversammlung fast nie schnell genug ist
Eine ordentliche Eigentümerversammlung findet in der Regel einmal im Jahr statt und ist Monate im Voraus terminiert. Eine außerordentliche Versammlung kann der Verwalter zwar kurzfristiger einberufen, muss dabei aber Ladungsfristen einhalten und einen Raum sowie die Organisation stemmen. Das dauert erfahrungsgemäß mehrere Wochen. Sanierungsschreiben von Versicherern setzen aber oft nur vier bis sechs Wochen Frist. Für eine reguläre Versammlung reicht das kaum je aus.
Der Umlaufbeschluss: schneller, aber mit einer Tücke
Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür auch eine E-Mail oder eine digitale Abstimmungsplattform. Das spart die komplette Organisation einer Versammlung.
Die Tücke: Grundsätzlich braucht ein Umlaufbeschluss die Zustimmung aller Eigentümer. Fehlt auch nur eine Rückmeldung, ist der Beschluss nicht wirksam. Bei größeren WEG ist das ein reales Risiko, gerade unter Zeitdruck.
Der Kniff: die Hürde vorab senken
Die Eigentümerversammlung kann selbst per Mehrheitsbeschluss festlegen, dass für einen einzelnen, konkret benannten Gegenstand im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Die Zustimmung aller Eigentümer ist dann nicht nötig. Ein solcher Gegenstand ist etwa die Entscheidung über ein Selbstbehalt-Angebot bei der nächsten Vertragsverlängerung. Das ist ein Kniff, den noch nicht jeder Verwalter kennt.
