Wenn Kälte teuer wird: So schützen Sie Rohre und Heizung vor Frostschäden

Kurz zusammengefasst: Frostschäden an Gebäuden entstehen fast immer an denselben Stellen: in unzureichend beheizten Räumen, an offen liegenden Leitungen und in leerstehenden Einheiten. Die Wohngebäudeversicherung deckt Frost- und Rohrbruchschäden an wasserführenden Leitungen ab, wenn die Sorgfaltspflichten erfüllt sind, etwa bei Mindestbeheizung und Kontrollen im Leerstand. Andernfalls kann der Versicherer seine Leistung je nach Verschulden kürzen, im Extremfall auf null. In Wohnungseigentümergemeinschaften liegt die Verantwortung für Zentralheizung und Leitungen im Gemeinschaftseigentum bei der Gemeinschaft, im Alltag umgesetzt durch die Hausverwaltung.

Frostschaden im leerstehenden Gebäude: ein Schaden, der sich ankündigt

Eine vermietete Eigentumswohnung steht zwischen zwei Mietverhältnissen drei Wochen leer. Um Heizkosten zu sparen, dreht der Eigentümer die Heizung vollständig ab und entleert die Leitungen nicht. Es folgt eine Kältewelle mit zweistelligen Minusgraden. Eine Wasserleitung im Bad platzt, das Wasser läuft über mehrere Tage unbemerkt in die Wohnung darunter. Als der Schaden auffällt, ist er bereits erheblich, und der Versicherer will wissen, ob beheizt, entleert und kontrolliert wurde.

Einen sehr ähnlichen Fall entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 06.12.2023, Az. 18 U 53/22). Ein Einfamilienhaus stand von Januar bis März 2021 leer. Die Heizung war ausgeschaltet, die wasserführenden Leitungen waren weder abgesperrt noch entleert. Während einer Dauerfrostperiode mit Temperaturen zwischen minus 10 und minus 14 Grad entstand ein Leitungswasserschaden. Die Sanierung kostete rund 30.800 Euro.

Das Gericht wertete das Verhalten des Eigentümers als grob fahrlässig, also als besonders schwere Verletzung der nötigen Sorgfalt. Der Versicherer musste nichts zahlen. Dass ein Immobilienmakler das Haus mehrmals pro Woche für Besichtigungen betrat, änderte daran nichts. Er war nicht mit der Kontrolle von Heizung und Leitungen beauftragt. Und selbst eine laufende Heizung hätte das Entleeren der Leitungen nicht ersetzt, das die Versicherungsbedingungen für ungenutzte Gebäude vorschreiben.

Gerichte urteilen dabei nicht immer nach dem Alles-oder-Nichts-Prinzip. Eine Eigentümerin war in ein Pflegeheim gezogen, ihr möbliertes Haus wurde nicht mehr bewohnt. Tochter und Betreuer schauten etwa einmal pro Woche nach dem Rechten und drehten danach regelmäßig das Wasser ab. Zweimal vergaß der Betreuer das, danach blieb das Haus rund drei Wochen unkontrolliert. In dieser Zeit brach die Mischbatterie der Badewanne. Der Versicherer kürzte seine Leistung um 80 Prozent.

Das Landgericht Hannover sprach der Eigentümerin zunächst den vollen Betrag zu (Urteil vom 17.10.2024, Az. 6 O 4/24). Das Oberlandesgericht Celle stellte in der Berufung dagegen klar: Ein Haus, in dem nur noch Möbel stehen, gilt als ungenutzt, auch wenn Angehörige es regelmäßig besuchen (Urteil vom 10.07.2025, Az. 11 U 179/24). Das wiederholte Versäumnis wertete das Gericht als grob fahrlässig. Die Kürzung setzte es trotzdem auf ein Drittel herab, weil der Betreuer das Risiko grundsätzlich erkannt hatte und die Nachlässigkeit zeitlich begrenzt war.

Frostschäden am Gebäude vermeiden: Pflichten der Eigentümer im Winter

Die Wohngebäudeversicherung verlangt von Eigentümern, erkennbare Gefahren aktiv zu vermeiden. Bei Frost bedeutet das konkret:

Beheizte Räume nie komplett auskühlen lassen. Auch selten genutzte Zimmer sollten mindestens auf Frostschutzstufe beheizt werden. Diese ist an Heizkörperthermostaten meist mit einem Schneeflocken-Symbol markiert und hält den Raum gerade so frostfrei. In Räumen mit besonders gefährdeten Leitungen, etwa unter dem Dach, reicht das nicht immer.

Bei echtem Leerstand die Leitungen absperren und entleeren. Für Gebäude, die nicht genutzt werden, schreiben die üblichen Versicherungsbedingungen vor, alle wasserführenden Leitungen abzusperren und zu entleeren. Beheizen allein genügt dann nicht. Als ungenutzt gilt ein Gebäude auch, wenn noch Möbel darin stehen, aber niemand mehr dort wohnt.

Leerstehende Einheiten regelmäßig kontrollieren. Wer eine Wohnung oder ein Haus über längere Zeit nicht selbst nutzt, sollte eine Kontrolle durch Dritte organisieren. Dabei sollte festgehalten werden, wann und von wem geprüft wurde. Besichtigungstermine eines Immobilienmaklers ersetzen diese Kontrolle nicht.

Leerstand der Versicherung melden. Ein Gebäude, das nicht nur kurzfristig leer steht, gilt als Gefahrerhöhung, also als Umstand, der das Schadenrisiko für den Versicherer steigert. Wird das nicht angezeigt, kann sich der Versicherer im Schadenfall darauf berufen.

Offen liegende Leitungen dämmen. Rohre in Kellern, Garagen oder ungedämmten Anbauten sind besonders gefährdet und sollten zusätzlich gedämmt werden.

Frostschäden in der WEG: Was Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften beachten sollten

In Wohnanlagen ist Frostschutz eine Gemeinschaftsaufgabe. Wer für eine Leitung zuständig ist, hängt davon ab, ob sie zum Gemeinschaftseigentum gehört, also zu den Teilen der Anlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, oder zum Sondereigentum, also zur einzelnen Wohnung.

Wo das Gemeinschaftseigentum endet. Wasserleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie durch Gemeinschaftseigentum verlaufen, und zwar mindestens bis zur ersten Absperrmöglichkeit, die der Wohnungseigentümer selbst bedienen kann. Das gilt auch dann, wenn eine Leitung nur eine einzige Wohnung versorgt. Eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung, dem Grunddokument, das die Aufteilung der Anlage festlegt, ändert daran nichts (BGH, Urteil vom 26.10.2012, Az. V ZR 57/12). Zentralheizung, Steigleitungen und Leitungen in Keller, Tiefgarage oder Treppenhaus liegen damit in der Verantwortung der Gemeinschaft. Erst hinter dem Absperrventil in der Wohnung beginnt in der Regel das Sondereigentum.

Was die Hausverwaltung vor dem Winter organisieren sollte. Die Gemeinschaft muss das gemeinschaftliche Eigentum erhalten, die Hausverwaltung setzt das im Alltag um. Für den Frostschutz heißt das vor allem:

• die Wartung der Zentralheizung vor Beginn der Heizperiode beauftragen
• frostgefährdete Gemeinschaftsflächen begehen, also Tiefgarage, Keller, Dachboden und Treppenhaus
• Frostwächter und Rohrbegleitheizungen prüfen lassen, Außenzapfstellen absperren und entleeren
• Eigentümer und Bewohner vor dem Winter schriftlich informieren, etwa dass Keller- und Treppenhausfenster geschlossen bleiben
• bei Dauerfrost Kontrollgänge festlegen und festhalten, wann und von wem geprüft wurde

Leerstehende Wohnungen in der Anlage. Für eine leere Wohnung ist zunächst ihr Eigentümer zuständig. Platzt dort eine Leitung, trifft der Schaden aber fast immer auch das Gemeinschaftseigentum und die Wohnungen darunter. Hausverwaltungen sollten Leerstände im Bestand deshalb kennen und betroffene Eigentümer an ihre Pflichten erinnern: Leitungen in der Wohnung absperren und entleeren, regelmäßig kontrollieren lassen. Weil die Wohngebäudeversicherung in der Regel über die Gemeinschaft läuft, sollte auch die Meldung des Leerstands an den Versicherer mit der Hausverwaltung abgestimmt sein.

Wenn ein einzelner Eigentümer den Schaden verursacht. In einer WEG ist meist das gesamte Gebäude über einen gemeinsamen Vertrag versichert, das Sondereigentum eingeschlossen. Hat ein einzelner Eigentümer einen Frostschaden grob fahrlässig verursacht, etwa weil er seine leere Wohnung nicht entleert hat, sollen die übrigen Eigentümer nicht darunter leiden. Die üblichen Versicherungsbedingungen enthalten dafür eine eigene Regelung zum Wohnungseigentum, oft Wohnungseigentumsklausel genannt. Danach kann sich der Versicherer gegenüber den übrigen Eigentümern nicht darauf berufen, dass er wegen dieses Verschuldens nicht zahlen muss, wenn die Entschädigung in die Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums fließt. Die Mehrkosten holt er sich vom verursachenden Eigentümer zurück. Ob und wie diese Regelung im eigenen Vertrag steht, sollte die Gemeinschaft prüfen lassen.

Wer den Selbstbehalt trägt. Viele Gebäudeversicherungen für Wohnanlagen sind mit einem Selbstbehalt vereinbart, also einem Betrag, den die Gemeinschaft bei jedem Schaden selbst trägt. Diesen tragen grundsätzlich alle Eigentümer gemeinsam nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen, auch wenn nur eine einzelne Wohnung betroffen ist (BGH, Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 69/21). Die Gemeinschaft kann für die Zukunft einen anderen Schlüssel beschließen. Häufen sich Leitungswasserschäden in einer Anlage, sollte die Hausverwaltung Verteilungsschlüssel und Höhe des Selbstbehalts auf der nächsten Eigentümerversammlung zur Diskussion stellen.

Frostschaden in der Mietwohnung: Was Vermieter wissen sollten

Mieter sind im Rahmen ihrer Obhutspflicht, also der Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache, verpflichtet, die Wohnung frostfrei zu beheizen. Das gilt auch, wenn sie längere Zeit verreist sind. Im Schadenfall hilft diese Pflicht dem Vermieter aber oft weniger als gedacht: Trägt der Mieter die Prämie der Wohngebäudeversicherung über die Betriebskosten mit, kann der Versicherer ihn bei einfacher Fahrlässigkeit nicht in Regress nehmen, sich also das gezahlte Geld nicht vom Mieter zurückholen.

Dieser sogenannte Regressverzicht ergibt sich nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Gebäudeversicherungsvertrag selbst, nicht aus dem Mietvertrag (grundlegend BGH, Urteil vom 13.09.2006, Az. IV ZR 116/05). Der Vermieter muss den Schaden deshalb in der Regel über seine Wohngebäudeversicherung regulieren, statt den Mieter auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen. Tut er das nicht, kann der Mieter verlangen, dass der Schaden beseitigt wird, und bis dahin die Miete mindern (BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13).

Ein Rückgriff auf den Mieter ist nur bei grober Fahrlässigkeit möglich, und die Hürde dafür liegt hoch. Beim Oberlandesgericht Naumburg ging es um eine Dachgeschosswohnung, in der eine Leitung eingefroren war, während der Mieter längere Zeit nicht in der Wohnung war (Urteil vom 29.09.2016, Az. 4 U 76/15). Die Heizung stand nur auf Frostschutzstufe. Seine Mutter hatte die Wohnung aber zweimal pro Woche kontrolliert. Außerdem hatte der Vermieter nicht auf die besonders frostgefährdete Leitung hingewiesen. Sie lag im Drempel, also in der niedrigen Wand im Dachgeschoss, auf der die Dachschräge aufsetzt. Das Gericht sah allenfalls leichte Fahrlässigkeit, der Gebäudeversicherer konnte keinen Regress nehmen.

Für Vermieter heißt das: Wer frostgefährdete Stellen in einer Wohnung kennt, sollte Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, am besten schriftlich vor Beginn des Winters. Bei vermieteten Eigentumswohnungen läuft die Regulierung über die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft. Vermietende Eigentümer sollten einen Schaden deshalb frühzeitig mit der Hausverwaltung abstimmen.

Was die Wohngebäudeversicherung bei Frost und Rohrbruch leistet

Frost- und Rohrbruchschäden an wasserführenden Rohrleitungen sind über die Leitungswasserdeckung der Wohngebäudeversicherung mitversichert. Sie sind kein separater Zusatzbaustein, sondern fester Bestandteil des verbundenen Wohngebäudeschutzes.

Ein Punkt wird dabei häufig übersehen: Nicht jeder Schaden an der Heizung ist ein Rohrbruch. Das Oberlandesgericht Saarbrücken entschied, dass ein Materialausbruch in der Feuerungskammer eines Heizkessels kein Rohrbruch im Sinne der Wohngebäudeversicherung ist (Urteil vom 19.12.2012, Az. 5 U 144/12). Der Kessel ist ein eigenständiges technisches Gerät und kein Rohr der Warmwasserheizung. Ersatz gibt es für ihn nur, wenn Frost ihn beschädigt hat. Läuft dabei Wasser aus und durchnässt Wände oder Böden, kann dieser Nässeschaden am Gebäude dagegen über die Leitungswasserdeckung abgedeckt sein.

Für Verschleiß gilt das noch deutlicher: Wird ein Heizkessel altersbedingt undicht, verkalkt oder korrodiert, zahlt die Wohngebäudeversicherung nicht. Auch eine Elektronik- oder Technikversicherung schließt Verschleiß, Korrosion und Ablagerungen in aller Regel aus. Verschleiß ist kein unvorhergesehenes Ereignis und lässt sich deshalb kaum versichern. Was hier wirklich schützt, ist eine regelmäßige Wartung durch einen Fachbetrieb. Dazu kommt eine Rücklage für die Erneuerung der Anlage, bei Eigentümergemeinschaften über die Erhaltungsrücklage.