Blog

Schimmel in der Mietwohnung führt schnell zu Unsicherheit – auf beiden Seiten. Mieter fragen sich, ob sie den Schaden melden müssen oder selbst verantwortlich sind. Vermieter stehen vor der Frage, ob ein Baumangel vorliegt oder ein falsches Nutzungsverhalten.

Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten mietrechtlichen Fragen ein und zeigt, worauf es ankommt, wenn Schimmel in einer Mietwohnung auftritt.

Wann liegt im Mietrecht ein Mangel vor?

Nach dem Mietrecht liegt ein Mangel vor, wenn die Wohnung nicht den Zustand aufweist, der vertraglich vereinbart ist oder üblicherweise erwartet werden darf.
Schimmelbefall kann einen solchen Mangel darstellen – entscheidend ist jedoch nicht allein das sichtbare Erscheinungsbild, sondern die Ursache.

Entsteht Schimmel durch bauliche Mängel, etwa eine mangelhafte Abdichtung, Wärmebrücken oder eine unzureichende Dämmung, liegt der Mangel grundsätzlich im Verantwortungsbereich des Vermieters.
Beruht der Schimmel hingegen auf dem Nutzungsverhalten, zum Beispiel durch unzureichendes Lüften oder Heizen, kann ein mietrechtlicher Mangel ausgeschlossen sein.

Ob ein Mangel vorliegt, lässt sich daher nicht pauschal beantworten. Maßgeblich ist immer eine Einzelfallbetrachtung, bei der bauliche Gegebenheiten, Nutzung und äußere Umstände gemeinsam berücksichtigt werden.

Pflichten des Mieters bei Schimmelbefall

Meldepflicht und Fristen

Stellt der Mieter Schimmel in der Wohnung fest, ist er verpflichtet, den Mangel unverzüglich dem Vermieter zu melden.
Die Mängelanzeige sollte möglichst schriftlich erfolgen und den Schaden nachvollziehbar beschreiben, damit der Vermieter die Möglichkeit hat, die Ursache zu prüfen und geeignete Maßnahmen einzuleiten.

Wird der Schimmel nicht oder verspätet gemeldet, kann dies mietrechtliche Nachteile haben. Unter Umständen verliert der Mieter Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Mietminderung, wenn der Vermieter keine Gelegenheit hatte, rechtzeitig zu reagieren.

Mitwirkungspflichten des Mieters

Neben der Meldepflicht ist der Mieter gehalten, an der Aufklärung der Ursache mitzuwirken. 

Dazu gehört, dem Vermieter oder beauftragten Fachleuten den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen und notwendige Untersuchungen zuzulassen.

Zudem muss der Mieter alles unterlassen, was den Schaden vergrößern oder die Ursachenklärung erschweren könnte. Eigenmächtige Maßnahmen oder Veränderungen können später zu Beweisproblemen führen.

Beweislast bei Schimmel in der Mietwohnung

Kommt es bei Schimmel in der Mietwohnung zu Streitigkeiten, stellt sich häufig die Frage, wer die Ursache des Schimmels beweisen muss.
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss darlegen, dass die Wohnung frei von baulichen Mängeln ist, die Schimmel begünstigen könnten.

Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis nicht, wird in der Regel davon ausgegangen, dass ein Mangel vorliegt, für den er verantwortlich ist.
Der Mieter ist hingegen nicht verpflichtet, von sich aus zu beweisen, dass er richtig gelüftet oder geheizt hat.

Anders kann die Situation sein, wenn konkrete Anhaltspunkte für ein falsches Nutzungsverhalten vorliegen. In solchen Fällen kann sich die Beweislast verschieben oder zumindest eine Mitwirkungspflicht des Mieters entstehen, etwa durch die Darlegung seines Lüftungs- und Heizverhaltens.

In der Praxis ist die Beweisfrage häufig komplex. Gutachten, bauliche Gegebenheiten und der zeitliche Verlauf spielen dabei eine zentrale Rolle.
Eine vorschnelle Festlegung auf eine Ursache kann deshalb sowohl für Mieter als auch für Vermieter nachteilig sein.

Mietminderung bei Schimmel – was ist erlaubt?

Schimmel in der Mietwohnung kann grundsätzlich zu einer Mietminderung berechtigen.
Voraussetzung ist jedoch, dass tatsächlich ein Mangel im mietrechtlichen Sinne vorliegt und dieser dem Vermieter ordnungsgemäß angezeigt wurde.

Eine Mietminderung tritt nicht automatisch mit dem Auftreten von Schimmel ein.
Maßgeblich sind unter anderem Ausmaß, Ursache und Dauer des Befalls sowie die Frage, ob die Nutzung der Wohnung dadurch tatsächlich beeinträchtigt ist.

Wichtig ist außerdem: Eine Mietminderung sollte nicht eigenmächtig und ohne rechtliche Grundlage vorgenommen werden.
Wird die Miete zu Unrecht oder in falscher Höhe gemindert, kann dies zu Zahlungsrückständen und im schlimmsten Fall zu weiteren rechtlichen Konsequenzen führen.

In der Praxis empfiehlt es sich daher, die Situation zunächst sorgfältig zu klären, bevor über eine Mietminderung entschieden wird.

Häufige Irrtümer bei Schimmel im Mietrecht

Rund um Schimmel in Mietwohnungen halten sich viele Annahmen, die im konkreten Fall zu falschen Entscheidungen führen können.
Gerade weil die Rechtslage vom Einzelfall abhängt, sind pauschale Aussagen oft problematisch.

Häufige Irrtümer sind zum Beispiel:

„Schimmel ist immer Sache des Mieters.“
Diese Annahme greift zu kurz. Ob der Mieter verantwortlich ist, hängt davon ab, ob der Schimmel durch das Nutzungsverhalten oder durch bauliche Mängel entstanden ist.

„Ein bisschen Schimmel ist kein Mangel.“
Auch kleinere Schimmelflächen können einen mietrechtlich relevanten Mangel darstellen, insbesondere wenn sie wiederholt auftreten oder gesundheitliche Risiken bestehen.

„Der Mieter muss immer beweisen, dass er richtig gelüftet hat.“
Grundsätzlich muss der Vermieter darlegen, dass kein baulicher Mangel vorliegt. Erst bei konkreten Anhaltspunkten für falsches Nutzungsverhalten kann sich die Beweislast verschieben.

„Sobald Schimmel da ist, darf die Miete gemindert werden.“
Eine Mietminderung ist kein Automatismus. Sie setzt voraus, dass ein Mangel vorliegt und dieser ordnungsgemäß angezeigt wurde.

Schimmel in der Mietwohnung ist rechtlich selten eindeutig, sondern fast immer vom Einzelfall abhängig.
Eine sorgfältige Einordnung der Ursache ist daher entscheidend, um Rechte und Pflichten korrekt zu beurteilen und unnötige Konflikte zu vermeiden.

FAQs – Schimmel in der Mietwohnung (Mietrecht)