Beauftragt ein Wohnungseigentümer nach einem Schaden selbst eine Firma mit der Reparatur und richtet diese in seinem Sondereigentum einen neuen Schaden an, zahlt häufig die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft. Der Versicherer übernimmt danach die Ansprüche des Eigentümers gegen die Firma und kann sich das Geld von ihr zurückholen (Regress). Die Hausverwaltung hat dabei keine eigene Handhabe, denn die Gemeinschaft hat weder einen Vertrag mit der Firma noch einen eigenen Sachschaden. Die Verwaltung kann den Regress nicht selbst führen, aber sie kann verhindern, dass er an fehlenden Unterlagen oder einer voreiligen Einigung des Eigentümers scheitert.
Typischer Regressfall: Reparaturfirma verursacht neuen Wasserschaden
In einer Eigentumswohnung platzt ein Wasserrohr, und zwar hinter der Absperrvorrichtung der Wohnung und damit in der Regel im Sondereigentum. Der Eigentümer meldet den Leitungswasserschaden und beauftragt selbst eine Firma, die das Rohr repariert und die Wohnung wieder herrichtet. Er sucht die Firma aus, schließt den Vertrag und bezahlt die Rechnung. Wenige Wochen nach der Reparatur tritt erneut Wasser aus, weil die Firma die Leitung nicht fachgerecht verbunden hat. Bodenbelag, Einbauten und nichttragende Innenwände sind wieder durchnässt, der Schaden ist jetzt größer als zuvor. Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft reguliert auch diesen Schaden.
Betroffen ist hier nur das Sondereigentum, also die Wohnung mit allem, was allein diesem Eigentümer gehört. Was genau dazu zählt, legt die Teilungserklärung fest, das Grunddokument jeder WEG. Schließt die Gemeinschaft eine Gebäudeversicherung für das ganze Gebäude ab, sind die Eigentümer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch für ihr Sondereigentum versichert (BGH, Urteil vom 16.09.2016, V ZR 29/16). Ob das im konkreten Vertrag so geregelt ist, zeigt der Versicherungsschein. Mehr zum Umfang lesen Sie im Versicherungs-1×1 zur Wohngebäudeversicherung.
Wichtig für die Einordnung: Liegt das geplatzte Rohr vor der Absperrvorrichtung, gehört es in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Dann beauftragt die Gemeinschaft die Firma selbst und hat eigene Ansprüche gegen sie. Dieser Beitrag behandelt nur den Schaden im Sondereigentum des Auftraggebers. Erreicht das Wasser auch Estrich, Geschossdecke oder die Nachbarwohnung, wird die Rechtslage deutlich komplizierter, weil die Gemeinschaft und die Nachbarn keinen Vertrag mit der Firma haben. Solche Fälle sollten im Einzelfall rechtlich geprüft werden.
So funktioniert der Regress der Gebäudeversicherung
Zahlt der Versicherer einen Schaden, gehen die Ersatzansprüche gegen den Verursacher auf ihn über (§ 86 Abs. 1 VVG). Neue Rechte bekommt er dadurch nicht. Er übernimmt genau die Ansprüche, die der Geschädigte selbst hatte, und zwar nur, soweit er gezahlt hat.
Im Beispiel hat der Eigentümer zwei Ansprüche gegen die Firma. Der erste ergibt sich aus dem Werkvertrag: Steht der Mangel fest, muss die Firma beweisen, dass sie ihn nicht zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der zweite ergibt sich aus der Beschädigung seines Eigentums (§ 823 Abs. 1 BGB). Beide gehen auf den Versicherer über. Hat die Firma eine Betriebshaftpflichtversicherung, prüft diese die Forderung. Sie muss die Firma von berechtigten Ansprüchen freistellen und unberechtigte abwehren (§ 100 VVG). Was diese abdeckt, erklärt unser Versicherungs-1×1 zur Betriebshaftpflicht.
Zwei Ansprüche bleiben beim Eigentümer: der für den Teil des Schadens, den die Versicherung wegen des Selbstbehalts nicht ersetzt, und der auf Nachbesserung der mangelhaften Reparatur. Die fehlerhaft verbundene Leitung muss die Firma selbst in Ordnung bringen. Das verlangt der Eigentümer als Auftraggeber direkt von ihr.
Warum die Hausverwaltung beim Regress keine Handhabe hat
Aus Sicht der Verwaltung ist der Fall unbefriedigend. Sie betreut die Gebäudeversicherung, kann gegen die Firma aber nichts unternehmen. Dafür gibt es drei Gründe:
Kein Vertrag. Den Werkvertrag hat allein der Eigentümer geschlossen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und die Verwaltung sind daran nicht beteiligt.
Kein eigener Sachschaden. Beschädigt ist nur das Sondereigentum. Die Gemeinschaft hat deshalb auch keinen Ersatzanspruch wegen Eigentumsverletzung.
Der Regress liegt beim Versicherer. Nach der Zahlung stehen die Ansprüche dem Versicherer zu. Er entscheidet, ob und wie er sie durchsetzt.
Die Folgen trägt trotzdem die Gemeinschaft. Die Zahlung erscheint im Schadenverlauf ihres Vertrags, also in der Übersicht über alle Schäden, die der Versicherer bei Verlängerung und Beitrag berücksichtigt. Ob ein späterer Regresserfolg den Schadenverlauf wieder entlastet, hängt vom Versicherer ab.
Pflichten des Eigentümers nach einem Schaden durch seine Firma
Nur der Eigentümer kennt die Firma, hat den Vertrag und die Unterlagen. Er kann den Regress deshalb gefährden, auch wenn er ihn nicht selbst führt.
Schaden sofort melden. Der Eigentümer informiert unverzüglich die Verwaltung, damit der Schaden beim Versicherer angezeigt wird (§ 30 VVG).
Schaden mindern. Der Eigentümer stellt das Wasser ab und veranlasst die Trocknung, damit sich der Schaden nicht ausweitet (§ 82 VVG).
Ansprüche nicht aufgeben. Der Eigentümer darf mit der Firma keinen Vergleich schließen, keinen Verzicht unterschreiben und keinen Preisnachlass gegen „Schwamm drüber“ vereinbaren. Wer so den Regress vereitelt, riskiert, dass der Versicherer diesen Schaden nicht oder nur gekürzt ersetzt: bei Vorsatz insoweit gar nicht, bei grober Fahrlässigkeit gekürzt (§ 86 Abs. 2 VVG). Das gilt für den Eigentümer als mitversicherte Person genauso wie für die Gemeinschaft (§ 47 Abs. 1 VVG).
Beweise sichern. Angebot, Auftrag, Rechnung, Abnahmeprotokoll und Fotos aufbewahren. Dazu gehören auch Name und Anschrift der Firma und, wenn bekannt, ihr Betriebshaftpflichtversicherer.
Beim Regress mitwirken. Der Versicherer braucht Unterlagen und Auskünfte. Der Eigentümer muss ihn bei der Durchsetzung der Ansprüche unterstützen (§ 86 Abs. 2 Satz 1 VVG).
Was Hausverwaltungen für einen erfolgreichen Regress tun können
Gegen die Firma vorgehen kann die Verwaltung nicht. Sie kann aber dafür sorgen, dass der Regress nicht an fehlenden Informationen scheitert und die Gemeinschaft nicht allein auf den Folgen sitzen bleibt.
Eigentümer frühzeitig informieren. Eine Einigung mit der Firma passiert oft, bevor der Schaden überhaupt gemeldet ist. Deshalb sollten Eigentümer ihre Pflichten schon vorab kennen, etwa durch ein kurzes Merkblatt mit der Einladung zur Versammlung. Bei jeder Schadenmeldung erinnert die Verwaltung noch einmal daran.
Unterlagen beim Eigentümer anfordern und weiterleiten. Auftrag, Rechnung und Kontaktdaten der Firma liegen beim Eigentümer. Die Verwaltung fordert sie direkt bei der Schadenmeldung an und gibt sie an den Versicherer weiter. Digitale Werkzeuge helfen dabei, wie unser Beitrag zur digitalen Schadenbearbeitung zeigt.
Selbstbehalt verursachergerecht verteilen. Ohne abweichende Regelung tragen alle Eigentümer den Selbstbehalt gemeinsam (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21). Die Eigentümer können aber beschließen, dass ihn bei Schäden im Sondereigentum der betroffene Eigentümer trägt (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Dann bleibt zumindest dieser Teil nicht an der Gemeinschaft hängen. Wie ein solcher Beschluss wirksam gestaltet wird, sollte ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen. Mehr zum Selbstbehalt lesen Sie in unserer Serie: warum er für WEG oft der letzte Hebel ist, wie die Eigentümer schneller darüber beschließen und wie er die Schadenquote senkt.
Wie sich Hausverwalter vor eigener Haftung schützen
Auch wenn die Verwaltung nicht gegen die Firma vorgehen kann, hat sie im Schadenfall eigene Pflichten. Leitet sie die Schadenmeldung verspätet an den Versicherer weiter, gibt sie Unterlagen nicht weiter oder informiert sie die Eigentümer nicht über die Folgen eines Verzichts, kann der Gemeinschaft ein finanzieller Nachteil entstehen. Kürzt der Versicherer deshalb seine Leistung oder scheitert der Regress, kann die Gemeinschaft die Verwaltung dafür in Anspruch nehmen. Einzelne Eigentümer können sich nach einem Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach dagegen nicht direkt an die Verwaltung halten, sondern nur an die Gemeinschaft (Urteil vom 24.11.2022, 70 C 25/22).
Für solche Fälle gibt es die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung (VSH). Sie kann greifen, wenn die Verwaltung durch einen Fehler in ihrer Tätigkeit einen reinen Vermögensschaden verursacht, also einen finanziellen Schaden ohne Sach- oder Personenschaden. Was genau versichert ist, hängt vom einzelnen Vertrag ab. Grundlagen dazu lesen Sie im Versicherungs-1×1 zur Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, den Unterschied zur Vertrauensschadenversicherung erklärt unser Beitrag VSH und Vertrauensschadenversicherung für Hausverwalter.
Am besten schützt sich die Verwaltung mit festen Abläufen: Schäden noch am selben Tag weitermelden, Unterlagen beim Eigentümer anfordern, jeden Schritt dokumentieren und die Eigentümer schriftlich auf ihre Pflichten hinweisen.
Wie lange ein Regress dauern kann
Für den Regress zählen zwei Zeiträume: die Verjährungsfrist, innerhalb derer der Anspruch geltend gemacht werden muss, und die tatsächliche Dauer, bis Geld fließt.
Verjährungsfristen im Regress
Der Versicherer übernimmt den Anspruch so, wie er ist. Die Verjährung beginnt also nicht neu, wenn er zahlt.
| Anspruch | Frist | Beginn | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Werkvertrag, Arbeiten bei einem Bauwerk | 5 Jahre | Abnahme | § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB |
| Werkvertrag, sonstige Arbeiten | 2 Jahre | Abnahme | § 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB |
| Eigentumsverletzung | 3 Jahre | Ende des Jahres, in dem Schaden und Schädiger bekannt werden | §§ 195, 199 Abs. 1 BGB |
Die Abnahme ist der Moment, in dem der Auftraggeber die Arbeit als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt. Ob eine Reparatur als Arbeit „bei einem Bauwerk“ gilt, hängt vom Umfang ab. Eine umfassende Instandsetzung mit neuen Leitungen im Mauerwerk fällt eher darunter als ein kleiner Austausch an einer Armatur. Der Anspruch wegen Eigentumsverletzung kann helfen, wenn die zweijährige Frist aus dem Werkvertrag schon abgelaufen ist. Verhandlungen des Versicherers mit der Firma und eine Klage hemmen die Verjährung, die Frist läuft dann so lange nicht weiter (§§ 203, 204 BGB).
Tatsächliche Dauer in der Praxis
Wie lange eine außergerichtliche Einigung mit der Betriebshaftpflicht der Firma dauert, hängt vom Einzelfall ab. Bei klarer Ursache und unstrittiger Schadenhöhe sind es oft einige Wochen bis wenige Monate. Wird die Ursache bestritten oder ist ein Gutachten nötig, dauert es entsprechend länger. Kommt es zum Prozess, hilft die Justizstatistik als Anhaltspunkt. 2024 dauerten Zivilverfahren bis zum streitigen Urteil am Amtsgericht im Schnitt 8,8 Monate, am Landgericht 17,5 Monate. Geht der Streit vom Landgericht in die Berufung zum Oberlandesgericht, kommen weitere Monate hinzu, in Nordrhein-Westfalen 2024 im Schnitt 15,1. So können leicht knapp drei Jahre zusammenkommen. Den versicherten Schaden hat der Versicherer in dieser Zeit längst bezahlt.
